채권최고액 개념과 근저당권 등기부등본에서 확인하기

주택, 상가 부동산 임대차 계약을 할 때 살펴보는 것이 등기부등본의 근저당권 채권최고액입니다. 예전에 필자는 공인중개사가 보여주는 등기부등본을 왜 보아야 하는지 개념이 전혀 알지 못하고 보여주는 대로 보고 계약을 한 적이 있습니다. 다행히 공인중개사의 중개로 아무런 문제 없이 흘러갔지만 지금 와서 생각해보면 조금만 잘 못되었더라면 보증금을 못 받을 수도 있었겠다는 생각이 되고는 합니다.

집값이 많이 높아져 집을 살 때 현금을 모두 주고 사는 사람을 찾아보기가 힘듭니다. 일부는 현금으로 나머지는 은행에서 빌려서 집을 사고는 합니다. 이런 집에 들어갈 때 중요한 부분이 나와 있는 부분이 등기부등본을구에 있는 근저당권입니다. 임대차에서 중요한 근저당권인 채권최고액 설정에 대해 알아보고 등기부등본에서 확인해야 하는 이유에 대해서 알아보고자 합니다.

채권최고액

집주인은 보통 집을 살 때 은행에서 돈을 빌려 사게 되는데 이때 은행에서 등기부등본에 설정하는 금액을 실제 빌린 금액보다 20~30% 높게 설정해 놓은 금액을 말합니다. 은행에서는 집주인이 돈을 갚지 못하거나 연체하였을 때 발생하는 이자와 기타 비용을 회수하기 위하여 실제 빌린 금액보다 높여서 등기부등본에 설정하고 있습니다. 은행에서 돈을 빌린 금액을 갚지 못한다면 집이 경매에 들어갈 것이고 경매절차에서 은행은 실제 빌린 금액보다 높여 놓은 채권최고액만큼 경매 절차에서 권리를 행사하겠다는 의미입니다.

채권최고액 주의사항

모든 근저당권 채권최고액이 문제가 되는 것은 아닙니다. 그러나 우리가 흔히 말하는 깡통 주택 , 상가에 들어갈 때에는 조금 더 신중해야 하는 자세가 필요합니다. 깡통주택, 상가에 갚아야 할 금액이 과도하게 많고 임차인에 보증금을 받아 임차를 놓았을 때 주인의 돈이 거의 들어가지 않는 형태를 말합니다.

집주인이 돈을 갚지 않아 해당 집이나 상가가 경매에 들어갔을 때 실제 시세보다 저렴하게 낙찰이 된다면 보증금을 받지 못할 수 있는 상황까지 생기게 됩니다.

따라서 너무 많은 채권최고액이 설정되어 있는 부동산에 대해 임대차를 진행하는 경우 시세를 파악하거나 전문가의 의견을 들어보는 등 조심하셔야 합니다. 되도록이면 채권최고액 금액이 크지 않은 부동산에 대하여 임대차하는 것이 좋습니다만 항상 마음에 드는 부동산은 내 마음대로 되는 게 없더라고요.

등기부등본 중 을구 채권최고액

지금까지 이야기한 채권최고액을 확인하기 위해서는 등기부등본의 표제부 , 갑구 , 을구 중 부동산의 권리관계가 표시되어 있는 을구를 살펴보면 됩니다.

등기부등본 항목 중 을구 사항을 보면 등기 목적 근저당권 설정이 되어 있으며 가장 우측에 채권최고액을 확인할 수 있습니다. 등기에 표시된 금액이 실제 빌린 금액보다 약 20~30% 높게 설정되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 실제 약 1억 5천 정도로 예상해볼 수 있습니다. 채무자와 근저당권자 즉 빌려준 사람의 내역까지 확인할 수 있기 때문에 꼭 확인하시기 바랍니다.