상가 권리금 어떻게 산정기준을 잡아야 하나

갈수록 악화되는 코로나 사태로 인해 상가 소상공인 자영업자들이 폐업하는 사례와 매출이 급격히 내려가 어렵게 마련한 가게를 부동산에 내놓는 일이 많아졌습니다. 불황에도 불구하고 유동인구가 많고 특별한 레시피, 포장 전문 등으로 호황을 맞은 상가 가게들도 많이 있습니다. 정부의 방역 대책으로 상권이 망해버린 지역도 있고 상가 권리금이 형성되어 있지 않은 월세 적고 저렴한 음식을 파는 소형 상권에 사람들이 몰리면서 상가 권리금이 생긴 곳도 발생하였습니다.

권리금이란 실제 눈에 보이지 않는 무형의 가치입니다. 해당 지역의 유동인구로 장사가 잘되는 지역에 입점할 수 있는 권리를 얻을 수 있는 바닥권리와 가게 사장님의 특별한 능력으로 해당 상가의 가치를 높여 놓아 장사가 잘 되는 곳을 받아가는 영업권리 그리고 내부 인테리어와 영업을 할 수 있는 시설물들을 인수받는 시설 등을 책정하여 주고받는 시설권리금으로 나누어 볼 수 있습니다. 각각의 권리금 항목을 따로따로 받는 것이 아닌 통합하여 권리금 양도양수를 진행합니다.

상가 권리금은 상황에 따라 더 많이 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 가게 주인이 받고 싶은 금액이기 때문에 가치를 잘 판단하는 상권 분석 등을 통하여 결정하여야 합니다. 상가 권리금에 정확한 표는 없습니다. 장사가 잘 되고 더 영업을 하고 싶은 곳을 양수받고 싶다면 비용을 더 지불해야 할 것이며 장사가 안되고 가게 주인이 빨리 양도하고 싶다면 상가권리금을 더 저렴하게 인수가 가능한 것이지요. 명확한 금액의 표가 없지만 가게를 인수하는 과정에서 합당한 금액 인가를 판단하는 기준을 세워 다가가야 할 것입니다. 가게를 내놓는 입장에서도 합당한 금액으로 넘길 수 있는 금액인가를 생각해 보아야겠습니다.

바닥권리금

상가 바닥권리금은 유동인구는 많은데 상가가 많지 않아 가게 안으로 들어오는 인구가 많을 때 더 많이 발생하게 됩니다. 시기별로 바닥 권리금의 금액이 변동하여 주변 상가의 거래되는 바닥권리금 확인과 거래가 이루어지는 공인중개사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 또한 유동인구는 많은데 월세는 많이 저렴하다면 실 수익률이 높아 바닥권리금이 높게 책정되기도 합니다.

예를 들어 5년 전에 바닥 권리금 1억을 주고 들어 왔는데 지금은 4천이 되어 버렸다 라는 말은 해당 상권의 가치가 많이 떨어진 것을 의미합니다. 따라서 예전과 지금의 차이가 있으니 내가 잘 알지 못하는 지역이라면 상권조사와 바닥권리금 형성을 확인해 보아야 합니다.

영업권리금

상가 영업권리금은 사업장을 운영하는 사람에 따라 차이가 많이 납니다. 바로 옆에 붙어 있는 가게 두 곳 중 영업을 잘해 매출이 높은 가게와 월세를 감당하지 못하는 정도의 매출 차이가 있는 가게의 권리금이 같을 수는 없겠지요. 영업을 잘해 매출을 높여 가치를 높여 놓은 곳은 영업비법 등을 모두 넘겨주어 새로운 세입자가 영업을 운영하여 안정적인 매출을 일으킬 수 있습니다.

상가권리금을 책정 시 많은 변수가 있고 영업이 잘되는 곳을 인수할 때에는 주로 양도하는 사람이 주도권을 잡고 있기 때문에 정확하게 금액을 단정 지을 수 없지만 상가를 양도함에 있어 월 순수익의 10개월 ~ 12개월에 해당하는 금액을 최소로 볼 수 있습니다. 예를 들어 월 500만 원의 순수익을 만들어내고 있는 상가라면 5천~6천을 최소로 영업권리금을 제안할 수 있으며 상황에 따라 높아질 수도 낮아질 수 있습니다.매출 관련 자료를 제시하거나 요구하는 방법 등으로 확인이 가능합니다.

시설권리금

상가 시설권리금은 동일한 업종이 그대로 들어와 양도자가 인테리어와 내부 집기 등 내부 시설물들에 대한 부분을 권리금으로 양도 양수하는 권리금을 이야기합니다. 내부 전체 인테리어에 들어간 비용과 매년 연차별 감가상각 비용을 계산하여 넘겨줄 수 있습니다. 시설 권리금은 원가 등을 확인하며 산정하고는 합니다. 다만 이 또한 상황에 따라 달라질 수 있고 양도자 , 양수자의 협상에 따라 금액은 크게 달라지기도 합니다.

상가 전문 공인중개사를 이용 하자

매달 여러 건의 거래를 직접 보고 거래 금액을 알고 있는 공인중개사를 통하여 어느 정도에 거래가 가능한 것인가를 파악하시는 것이 좋습니다. 상담을 통하여 내가 원하는 권리금이 적정한 것인지 파악하고 최근에 거래되는 것들이 얼마에 거래되는가 확인할 수 있습니다. 상가를 구하는 입장에서도 해당 지역은 최소 어느 정도 권리금이 형성되어 있는지 파악할 수 있습니다.