월세 전세 자동연장 계약 묵시적갱신 하고 이사 가고 싶을때

월세 또는 전세로 임대차를 하여 거주하고 있다면 계약 기간이 만료되는 시점에 연장을 하여 더 살거나 이사를 가고는 합니다. 자동연장인 묵시적 갱신 형태로 계약 연장을 하거나 새로 계약서를 작성하는 등 계약기간이 만료되기 전 에는 고민이 많아집니다. 임대차 자동연장 즉 묵시적 갱신을 하면 어떻게 되는지 알아보고자 합니다. 또한 어떤 효력이 있는지 장단점은 무엇인지 알아두면 좋을 듯합니다.

구름 찍다 얻어 걸린 영화같은 아파트

차를 타고 지나가면서 구름이 하늘을 덮고 있어 찍다가 문득 구름 밑에 지어지고 있는 아파트가 보였습니다. 조망 좋은 비싼 아파트가 되겠구나라는 생각과 함께 지금은 조용한 저곳에도 조만간 집주인과 임차인의 매매와 전월세로 서로 바쁘고 공인중개사들의 일터가 생기고 이사 문제로 많은 문제도 생기겠다는 생각해보게 되는 모습이었습니다.

묵시적 갱신

주택 임대차 계약을 하면 2년을 기본으로 거주할 수 있습니다. 거주 후 아무런 내용이 없고 계약기간 만료일이 도래하였음에도 임대인, 임차인 모두 아무런 말 없이 지나갔다면 이것은 자동연장으로 보아 종전의 계약과 동일한 조건으로 계약을 한 것으로 보고 있습니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 임대인은 자동연장을 하지 않기 위해서는 6개월 ~ 1개월 전까지 연장하지 않는다는 묵시적 갱신 거절 통지를 하여야 합니다. 최근 법 개정으로 지금 계약하는 건은 2개월 전까지입니다.

묵시적 갱신 자동연장 계약이 되었다면 동일한 조건으로 계약이 성사되었다고 볼 수 있는데 그럼 또다시 2년을 살아야 하는 것일까요? 그것은 아닙니다. 묵시적 갱신이 이루어졌다면 임차인은 계약 해지를 통지하고 3개월 이후 효력을 발생시킬 수 있습니다. 최소한 임대인에게 새로운 사람을 구할 수 있는 시간을 주어야겠지요. 따라서 자동 연장된 후 언제든지 임차인은 계약해지를 요구하고 3개월 이후 이사할 수 있습니다.

임대인 vs 임차인 입장 차이

계약갱신청구권이라는 새로운 녀석이 등장하면서 떠들썩합니다. 묵시적 갱신으로 자동 연장된 경우 계약갱신청구권을 사용하여 무려 총 6년을 살 수 있기 때문입니다. 2년(기본계약) + 2년(묵시적 계약) + 2년(계약갱신청구권)으로 거주가 가능하고 계약을 해지하고 싶을 때 통지 후 3개월의 시간만 주면 되기 때문에 임차인에게 아주 유리한 조항입니다.

따라서 임대인은 기본 계약 이후 묵시적 계약이 아닌 새로운 계약을 작성하거나 계약갱신청구권을 쓰도록 하고 있습니다. 최근 부동산 가격의 급상승과 세금 중과 문제로 예전처럼 세입자를 방치하는 분위기가 사라진 요즘은 임대인과 임차인의 입장 차이가 분명해지고 있습니다.

임차인의 입장은 묵시적 계약을 하고 비장의 카드 계약갱신청구권을 남겨두려고 하는 입장 차이를 두고 있습니다. 전세가가 날이 갈수록 높아지고 새로운 곳을 가려면 돈이 더 있어야 하기 때문에 입장 차이가 분명합니다.

현실

구름 밑에 지어지는 영화같은 모습

부동산 계약이라는 것이 개인과 개인의 관계가 될 수 있고 법인과 개인이 그리고 법인과 법인이 계약을 할 수도 있습니다. 같은 건물에 있는 집이라 하여도 각 상황과 사람끼리 대화법 등에 따라 계약 관계가 평온하기도 하고 싸움이 나기도 합니다. 또한 다른 업무들과 다르게 유독 감정과 심리 등이 많이 작용하는 것 같습니다. 나는 법에 나와 있는 규정 그대로 묵시적 갱신 이후 통지 후 3개월 뒤에 나가겠다고 했는데도 나의 계획과 달리 임대인은 집이 안 나가거나 돈이 없어 내줄 수 없는 상황이 발생하기도 합니다.

너무 급한 상황이 아니라면 내가 살고 있는 집이 계약이 잘 되고 있는지 금액은 적정한지 확인해보면 좋고 이사 계획을 잡기 전 집주인과 퇴거에 대해 이야기를 해보는 것이 좋습니다. 퇴거 날짜에 임대인이 나가는 것을 기다리고 있을 수도 있고 다른 사람을 구한다면 퇴거 날짜에 입주할 수 있는 사람을 여러 명 보여줄 수 있는 시간을 좀 더 넉넉히 바랄 수 도 있기 때문입니다.

또한 로봇이 하는 일이 아니기 때문에 감정적인 부분이 많이 작용하여 나의 입장만 내세워서 법적으로 이야기 하기보다는 대화로 풀어나가며 같이 협력한다는 생각으로 이사계획을 잡는 것이 가장 현명한 방법입니다.