DSR 이란 무엇이고 반복되는 규제와 완화

어느 때보다 부동산 관심도가 높고 뉴스에는 매일 부동산에 대한 기사거리가 쏟아졌던 문재인 정부 시절, DSR이라는 초강력 대출규제를 실행하였습니다. DSR 규제가 주는 영향은 실제 거주하려는 집을 구매하고자 하는 실거주자에게 큰 타격을 주었고 DSR을 공부하기도 전에 빠른 속도로 정책이 추진되어 계획했던 구매 계획이 다른 방향으로 흘러가기도 하였습니다. DSR이란 무엇이고 현재 규제에서 완화 시 어떻게 변화될 것인가에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

DSR(Debt Service Ratio) 이란 무엇인가?

Debt = 채무, Service = 서비스, Ratio = 비율 dsr이라는 약자를 단어 하나씩 번역기를 사용해보면 채무 서비스 비율이란 것을 알 수 있습니다. 정확한 뜻은 총부채 원리금 상환비율로 총대출을 연간 소득으로 상환할 수 있는 비율을 말합니다.

 

dsr계산

연간 주택담보대출 원리금 상환액(원금 + 이자상환액) + 기타대출 상환금액 (원금 + 이자상환액) / 연소득금액 X 100로 계산되며 해당 계산된 퍼센트% 가 정부에서 규제하는 비율 안으로 들어오는 만큼 대출이 가능합니다.

 

• 연소득 2,400만 원인 사람이 있습니다. 다른 대출은 하나도 없고 주택을 구입하느라 2억을 주택담보로 은행에서 빌리면서 금리 3%로 30년 납입을 한다고 가정을 해보겠습니다. 이 사람은 매년 원금과 이자상환으로 약 1,011만 원 정도를 상환해야 하고 이를 연소득 비율로 계산해보면 42.16%가 나옵니다.

 

현재 모든 대출이 2억 원 초과 시 dsr40% 를 초과할 수 없는 방침이 시행 중입니다. 위의 사례처럼 dsr 비율이 40%가 넘어간다면 주택 감정 비율에 따른 대출금액 LTV가 충족되더라도 은행에서 받을 수 있는 대출금액이 줄어들게 됩니다.

 

DSR 규제했더니

늘어난 가계부채로 관리를 해야 한다는 정부의 입장과 함께 꽉 조여 오는 각종 정책으로 인한 DSR 규제는 주택 실수요자들에게 충격을 주었습니다. 총대출에 연간 소득을 계산해버리니 대출을 이용하여 집을 구매하고자 하는 실 수요자는 주택을 구입할 수가 없는 것입니다. 주택담보 , 학자금 , 신용대출 , 자동차 할부 , 각종 카드론 등 모든 대출을 DSR 계산 산정 방식으로 넣어버리니 집을 살 수 없는 상황이 됩니다.

 

경제 악화, 코로나 사태 등으로 가계부채가 늘어나는 것을 관리하여야겠다는 정부의 입장을 수용하면서도 너무 조여 오는 규제는 국민 우울감을 가져다 주기도 합니다. 잠깐 논란이 되었던 전세자금 대출에도 DSR 산정 적용 문제는 산정에서 제외하는 것으로 넘어갔습니다. 전세자금 대출까지 산정시키면 전세로 거주하는 사람들은 월세로 쫓겨나가야 하는 상황이 발생하기도 하며 가계부채 관리보다 심각한 주거 불안정이 심화될 것으로 판단하였으며 비판이 끊이지 않을 것 같은 상황으로 갈 수 있어 전세자금 대출은 제외한 것으로 보입니다.

 

완화되면?

현재 부동산 시장에 큰 이슈로 떠오르는 이야기는 LTV에 이어 DSR을 완화하겠다는 이야기가 있습니다. DSR을 완화하면 한 마디로 '규제 시 보다 더 많은 금액을 은행에서 빌릴 수 있다'입니다. 현재 총 대출 2억 이상은 DSR 40% 적용을 시행 중에 있으며 당장 올 7월부터 총 대출 1억에 대하여 DSR 적용을 시행이 기다리고 있습니다.

 

현재 진행 중인 DSR규제를 총 대출 5억 원으로 완화하겠다는 새로운 대통령 인수위원회의 이야기가 있습니다. 총 대출금액을 5억으로 상향시키면 실제 대출할 수 있는 금액이 상당량 올라가게 됩니다. 

 

집을 구매하여 거주하고자 하는 사람들에게 이 상당량으로 집을 구매할 수 있냐 , 없냐로 나누어지기도 합니다. 가계 부채가 너무 많아 우려되는 부분이 있지만 실 수요자들 입장에서는 할 수 있는 것과 못하는 것의 차이는 극명한 심리적 차이를 드러내고 있습니다.