확정일자 효력, 늦게 받으면 어떻게 되나요?

월세, 전세 등 임대차 계약을 하면 전입신고와 확정일정을 받으라고 합니다. 귀찮지만 꼭 챙기셔야 소중한 내 보증금을 지키실 수 있습니다. 전입신고는 주소등록이라 대부분 하는데 확정일자는 왜 하는지 궁금하실 텐데 확정일자의 효력과 늦게 받으면 어떻게 되는지 최악의 상황까지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

확정일자 늦게 받으면 생기는 문제점

 

만약을 대비한 확정일자

전입신고랑 확정일자는 내가 임대차 계약을 하고 이사한 집에 들어 있는 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 수단이라고 볼 수 있습니다. 부동산 거래는 법적인 문제가 많이 얽혀있지만 실제로 문제가 발생되었을 때 개인 간의 거래로 보고 정부나 타인으로부터 보호받기가 상당히 어렵습니다.

 

 

확정일자를 간단하게 이야기하면 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어 갔을 때 새로운 매수인(낙찰자)이 낙찰받은 금액에서 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 순위라고 보시면 됩니다. 이것을 우선변제권이라 합니다. 물론 전입신고를 해놓았다면 대항력이라는 것이 생겨 새로운 낙찰자에게 내 전월세 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있겠지만 이렇게 된다면 경매에 참가하는 사람은 이미 살고 있는 사람의 보증금을 내어주어야 한다는 것을 알기 때문에 경매에 참가하지 않고 유찰이 되기를 기다리게 됩니다.

 

• 우선변제권 - 경매 배당 절차에서 받을 수 있는 금액의 순위

그러면 집이 경매로 팔리지 않고 계속 해당 집에 발이 묶이고 내 전세금을 돌려받지 못하게 됩니다. 언젠가는 돌려받겠지라고 생각하겠지만 집이 경매로 팔리지 않으면 못 받는다고 보시면 됩니다. 따라서 만약을 대비하여 전입신고 할 때 확정일자도 같이 받으라고 하는 것입니다.

 

확정일자 받는 방법

 

확정일자 늦게 받으면

집을 계약하고 입주할 때 전입신고와 확정일자를 받으라고 하는 이유는 확정일자 받기 전에 집주인이 은행권에 담보로 돈을 빌리게 되면 해당 순위가 확정일자(우선변제권) 보다 먼저 순위가 설정되고 경매 낙찰 대금에서 배당받는 순위가 밀려 낙찰된 금액에서 먼저 받을 수 없게 됩니다.

 

이 점이 가장 문제가 되는 것입니다. 확정일자를 늦게 받으면 배당금액에서 남는 금액이 없어서 돈을 돌려받지 못하게 됩니다. 이사 간다고 기존 집주인에게 말을 해봐도 집이 경매에 넘어갈 정도면 내어줄 여력이 없을 것이고 세입자의 보증금이 걸려 있기 때문에 새로운 낙찰자가 나타나기도 상당히 힘이 듭니다.

 

만약 집값이 상승기라면 어찌어찌하여 낙찰자는 차액을 남겨 경매에 참가하겠지만 집값이 하락하는 시기라면 세입자는 해당 집에 발이 묶이고 경매에 들어간 집에 다른 세입자를 구할 수 없게 됩니다. 계속 해당 집에 거주할 수는 있겠지만 언제까지 그 집에 살 수 없는 노릇이고 답답한 상황이 지속 되게 됩니다.

 

당장 확정일자 신청 가기

 

확정일자 발생 효력일

확정일자를 신청하면 다음날 0시에 그 효력이 발생됩니다. 이를 악용하여 신청 전에 은행 저당권을 실행시켜 세입자에게 악영향을 끼친 사례가 문제가 되어 법개정이 시급하다는 사례가 상당히 많습니다. 계약 당시에는 저당권 설정이 없었는데 나중에 확인해 보니 내 확정일자 보다 빠른 저당권이 있는 것을 보고 당황해하는 분들이 많습니다.

 

그래서 대부분 계약서를 작성할 때 특약으로 어떠한 저당권 및 권리를 설정하지 않는다라는 특약을 넣기도 합니다. 어쨌든 현재 효력이 발생하는 시점은 신청 후 다음날 0시입니다. 미리 숙지해 두시기 바랍니다.

 

 

전입신고가 먼저 선행되어야

확정일자가 중요하다고 생각해서 전입신고를 하지 않고 확정일자만을 받는 분들이 계시는데 이것은 굉장히 위험한 행동입니다. 확정일자만 받는 것은 가능하지만 전입신고가 먼저 선행되지 않는다면 확정일자의 효력이 발생되지 않습니다. 따라서 전입신고가 먼저, 그러고 나서 확정일자입니다.

 

확정일자를 먼저 받고 나중에 전입신고한다면 전입신고 한 시점으로 효력이 발생된다는 점 꼭 기억하시고 가장 먼저 선행되어야 하는 절차는 전입신고입니다.

 

전입신고 인터넷 신청 방법

 

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마무리 결론

여기서 확정일자 효력 및 늦게 받으면 발생되는 문제에 대해서 확인해 보았습니다. 임대차 전월세로 이사 가실 예정이 있으시거나 이사를 마치신 분이라면 꼭 확정일자를 받으시기 바랍니다. 월세도 받아야 하는지에 대한 궁금증을 많이 가지고 계시는데 보증금에 따라 다르지만 일반적으로 자신의 권리를 갖춰놓는 것을 추천드리는 바입니다.