확정일자 효력과 받는 법 꼭 해야하나?

확정일자에 대하여 알아보자

월세를 구하고 전세를 구하면서 큰 목돈이 들어가는 것이 일반적입니다. 어렵게 모으고 관리해온 보증금을 돌려받지 못하고 힘들어하는 경우를 방지하기 위하여 임대차 보호법으로 보호하고 있습니다. 부동산을 통해 얼른 집을 구하고 나서 귀찮고 힘들어서 확정일자를 받지 않아 추후 나중에 문제가 발생할 수 있어 집을 구하고 전입신고와 확정일자를 받아 놓아야 합니다.

전입신고는 거주지를 옮겨 새로 살게 된 집을 관할 구청 동사무소에 알리는 것을 말합니다. 전입신고는 많이 들어봐서 알겠는데 확정일자는 왜 받는 것이고 꼭 필요한 것인지에 대하여 알아보고자 합니다.

확정일자란?

부동산 계약을 하고 법원이나 주민센터에서 도장을 찍어주는 형식으로 확정일자를 받습니다. 확정일자란 해당 날짜에 부동산 임대차 계약이라는 문서가 존재하고 있다는 것을 나라에서 증명해주는 일자입니다. 전입신고 + 확정일자 + 해당 집을 점유로 인해 대항력이 생기며 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨 혹시 경매에 집이 들어갔을 때 다른 권리보다(저당권, 전세권 등등) 우선적으로 경매 배당을 받을 수 있습니다.  

보통 전입신고와 함께 같이 확정일자를 받는 경우가 많습니다. 계약 후 이사 가려는 집 등기부등본에 선순위 저당권이나 대출 등이 없는 상태에서 전입신고를 하게 되면 대항력이 생겨 다른 3자에게 나의 임대차 관계를 주장할 수 있습니다. 내가 임대차 계약 중 집주인이 바뀌어도 나의 임대차 관계 유지를 주장할 수 있습니다. 이것 때문에 전입신고는 필수로 하고 있습니다. 그러나 등기부등본에 선순위 저당권이나 각종 권리가 있을 때 전입신고를 하면 대항력이 생기지 않습니다.

확정일자의 효력

임대차의 종류에는 월세, 전세가 있습니다. 월세의 경우에는 대부분 보증금의 금액이 많이 크지 않아 문제가 될 가능성이 많지는 않습니다만 전세라는 큰돈이 들어갈 때 나의 전세의 효력을 주장하기 위해서는 전세권이라는 등기가 필요합니다. 그러나 대부분 집주인들은 귀찮고 등기에 전세권 설정이라는 등기가 올라가는 것을 탐탁지 않아하고 집주인이 비협조적인 경우가 많습니다. 이러한 문제로 피해 보는 사례가 많고 피해를 줄이기 위하여 임대차 보호법으로 확정일자를 받으면 다른 권리보다 우선적으로 변제받을 수 있도록 하여 전세권과 동일한 역할을 하는 법을 만들어 놓았습니다.

위에서 언급했다시피 전입신고 + 점유 + 확정일자까지 마쳤다면 대항력과 함께 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권이 생기면 다른 권리보다 먼저 배당받을 수 있기에 확정일자를 갖추는 것이 좋습니다. 최우선변제라 하여 일정 금액까지는 보증금을 우선적으로 경매 등으로 먼저 배당해 주지만 요즘 임대차 보증금 금액이 많이 비싸졌기 때문에 나머지 금액을 우선적으로 변제받기 위해서는 확정일자를 받아야 합니다.

효력 시기

확정일자를 통한 우선변제권을 취득하기 위해서는 전입신고 + 점유 + 확정일자라는 대항력을 갖추어야 합니다. 따라서 전입신고 없이 확정일자만 받는다면 효력이 발생하지 않습니다. 따라서 같은 날 모든 신고를 통해 빠르게 처리하는 것이 좋습니다. 만약 전입신고와 확정일자를 신고 하기 전 집주인이 해당 부동산을 담보로 어떠한 권리를 설정하게 된다면 추후 경매가 들어갔을 때 불이익을 받으실 수 있습니다.

- 만약 5월 1일 전입신고와 + 점유를 하고 5월 2일 확정일자를 받았다면 5월 2일 날 우선변제권 효력이 발생 시기가 됩니다.
- 5월 1일 전입신고 + 점유를 시작하고 5월 1일 확정일자를 받았다면 5월 2일 0시 가 효력 발생 시기
- 5월 2일 전입신고 + 점유 / 5월 1일 확정일자를 받았다면 5월 3일 0시가 우선변제권 효력 시기입니다.

확정일자 받는 방법

1. 동사무소에 방문하여 신분증을 제시하고 계약한 임대차계약서를 제출하면 쉽게 확정일자를 받을 수 있습니다. 수수료는 600원으로 금방 하실 수 있습니다. 대부분의 사람들은 오전에 부동산에서 잔금을 치르고 주민센터에 방문하여 전입신고와 확정일자를 한 번에 처리하고는 합니다..
2. 온라인 인터넷 등기소에서 확정일자를 받을 수 있는데 직접 가지 않고 집에서 컴퓨터를 활용할 수 있다면 전입신고와 확정일자를 온라인으로 처리하실 수 있습니다.  근데 사실 회원가입, 여러 가지 입력 란 등 입력해야 하는 것이 참 많아 잔금을 치르고 집에 돌아오는 길에 주민센터에 방문하여 한방에 처리하는 게 더 좋을 수도 있다고 생각되네요. 어차피 집에서 나와야 하니 말이지요.. (개인적인 생각)