전세,월세 묵시적 갱신 계약 효력과 계약갱신청구권 중도해지

전월세 계약이 기간이 만료되었는데도 임대인, 임차인 서로 아무 말 없이 지나가면 묵시적 갱신으로 재계약된 것으로 봅니다. 계약서는 작성하지 않았지만 체결했던 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보는 것입니다. 또한 이후 계약갱신청구권을 사용하면 한번 더 계약연장을 할 수 있습니다.

 

 

묵시적 갱신 계약 + 계약갱신청구권

임대차 보호법에 보면 1년 미만으로 계약한 계약 건에도 임차인은 계약이 2년 임을 주장할 수 있습니다. 세입자를 보호하기 위하여 만든 법이지요. 협의하여 1년만 살다 나가기로 협의를 보았다 하더라도 2년간 거주할 수 있는 것입니다. 여기에 계약갱신청구권을 사용하면 다시 2년을 추가하여 살 수 있으므로 총 4년 동안은 거주할 수 있습니다.

 

이에 임대인들은 1년 계약을 해놓고 4년을 거주할 수 있도록 만든 법에 대해 불만을 가지고 있으며 계약갱신청구권 폐지 논란이 매번 일어나고 있습니다. 하지만 현재까지는 세입자를 위해 만든 주택임대차 보호법을 따라야 합니다.

 

 

묵시적 계약 연장, 해지 통보 시기

부동산 금액이 높아지고 떨어지는 폭이 커진 요즘 같은 시기에는 임대차 연장, 해지 기간에 대해 임대인, 임차인 모두 예민하게 반응하고 있습니다. 기본적으로 임대인은 계약만료 전 6개월~2개월 전까지 계약만료 의사를 통보하여야 하며 임차인은 만료 2개월 전 까지는 퇴거 의사를 밝혀야 합니다.

 

분쟁이 발생할 수 있어 계약만료 의사 서면 또는 문자 메시지 등 자료를 남겨두는 것이 좋습니다. 만약 임대인, 세입자 모두 별다른 의사가 없을 경우 다시 계약을 체결한 것으로 보고 계약은 연장됩니다. 연장이 되었을 때 임대인은 퇴거를 요구할 수 없고 임차인은 나가겠다는 통보 후 3개월이 지나면 나갈 수 있는 효력이 생깁니다.

 

 

퇴거 생각이 있다면 꼭 의사 밝히기

계약 만료 기간이 다가오는 줄 모르고 지내다가 묵시적 계약이 이루어진 후 퇴거 의사를 밝힌다면 3개월 뒤에 효력이 발생하므로 퇴거 생각이 있다면 미리 꼭 의사를 통보하여야 합니다. 임대인 또한 묵시적 계약이 이루어졌는데 갑작스럽게 나가겠다고 막무가내로 보증금을 달라고 하는 세입자가 있다면 법적으로 기간이 있다는 점을 알려주면 좋습니다.

 

또한 자동연장이 되었는데 무작정 나가라고 하는 집주인이 있다면 임대차보호법으로 묵시적 계약이 이루어졌음을 알려주면 됩니다.

 

 

계약갱신청구권 중도해지

주택임대차보호법은 임차인보호라는 것이 느껴집니다. 묵시적 갱신 그리고 계약갱신청구권을 사용하고 중간에 임의적으로 해지하고자 한다면 임대인은 계약해지를 요구할 수 없으나 임차인은 해지 요구 후 3개월 뒤에 효력이 발생하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

부동산 전, 월세 금액이 상승하여 비교적 저렴하게 들어와 있던 세입자는 그대로 계약을 유지하면 되고 반대로 임대 금액이 점점 내려가고 주택 임대 매물이 많아지면 현재 세 들어 있는 집 계약을 해지하고 신축으로 가고자 할 것입니다. 같은 금액이면 새집에 가서 살고 싶겠지요.

 

전세금이 떨어지는 와중에 계약갱신청구권 중도해지를 받으면 임대인은 통보에 3개월 안에 세입자의 보증금을 내줘야 하는 상황이 됩니다. 다른 세입자를 구하더라도 전세금 하락기라 기존 금액을 받아서 전체 금액을 전달할 수 없습니다. 갑자기 차액을 전달해줄 수 없기에 임대인이 힘들어지는 것이 문제가 되고 있습니다.

 

 

계약갱신청구권 거절 사유

일반적으로는 특별한 사유 없이는 임대인은 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다. 다만 월세인 경우 2기 즉 2번의 연체 기록이 있는 경우 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 또한 철거를 하거나 재건축이 들어갈 경우 거절 가능하며 임대인의 직계 가족이 거주하는 경우에 거절할 수 있습니다.

 

이러한 거절 사유가 있다 보니 각 당사자끼리 분쟁이 많이 발생하는데요, 임차인은 계약갱신청구권 사용을 위해 월세 일부만 내고 연체하지 않았다고 반박하거나 임대인은 가족이 들어가거나 재건축을 해야 한다고 거짓말을 하는 경우로 법적 분쟁이 많이 늘어나고 있습니다.

 

마무리

서로의 이익을 위해 법을 들먹이며 분쟁이 발생하는 일이 발생하지 않도록 촘촘하고 서로 만족할 수 있는 법개정이 이루어졌으면 좋겠습니다. 임차인 보호는 확실히 하고 임대인 권리는 보호받을 수 있는 부동산 임대차 시장이 되길 바랍니다.