상가 임대 수익률 계산법

상가나 업무용 부동산을 구매하여 월세를 받고자 할 때 상가 임대 수익률 계산법을 통해 몇 퍼센트의 수익이 이루어지는 알 수 있는 계산법을 알아보고자 합니다. 내 상가 투자금 대비 월세 비율을 계산하여 얼마나 많은 수익을 거두어들이는지 계산해볼 수 있습니다.

 

 

상가 임대 수익률 계산법

상가 임대 수익률은 왜 계산하는 것일까요? 여러 가지 이유가 있겠습니다만 임대 수익률이 높다는 것은 상가를 가지고 있는 사람이 수익을 많이 얻는 뜻입니다. 그럼 당연히 매도가 또한 높게 설정되게 됩니다. 매도가와 수익률은 떼어놓을 수 없기에 나의 상가 수익률을 계산하여 매도가를 산정할 수 있습니다.

 

아파트처럼 시세가 딱딱 정해져 있지 않고  같은 건물에서도 수익률과 위치에 따라 매도가가 상당히 많이 달라질 수 있습니다. 당연히 상가를 구매하여 월세를 받고자 하는 사람은 같은 건물일지라도 월세가 더 많이 나오는 상가를 구매하고 싶겠지요. 따라서, 임대 수익률은 상가 투자에 있어 따져보아야 할 중요한 수치입니다.

 

가장 먼저 상가 임대 계산법은 [월세 x 12개월] / [매매가격 - 임대보증금] x 100 = 수익률 %입니다. 예를 들어 살펴보도록 하겠습니다.

 

예시

• 보증금 5,000만 원 , 월세 500만 원
• 매매 금액 5억 원
• [500만 x 12개월 = 6,000만 원] / [5억 원 - 5,000만 = 4억 5천만] x 100 = 약 수익률 13%

 

가장 기본적인 상태로만 계산된 것이며 취득세, 중개수수료, 각종 부대비용 계산을 통해 수익률을 계산해보아야 할 것입니다. 또한 금융권에서 대출을 실행시켜 레버리지 효과를 기대한다면 은행 대출 비용과 이자를 같이 계산해서 수익률 계산을 해보아야 합니다.

 

 

금융권 레버리지 수익률 계산

레버리지를 이용한 수익률 계산법은 기존의 상가임대 수익률 계산법에 은행이자와 대출금액을 계산식에 각 위치에 삽입합니다. [월세 x 12개월 - 대출 이자] / [매매가격 - (대출금 + 임대보증금) ] x 100 = 레버리지 효과 수익률 %

 

예시

위의 조건과 동일하다고 가정하였고 1억 원을 대출받으면서 5%의 금리를 적용하여 매매 금융권 레버리지 효과를 알아보겠습니다.

• [월세 500만 x 12개월] - 은행 연이자 500만 원 =5,500만 원 ÷ [매매가격 5억 원 - (대출금 1억 원 + 보증금 5,000만 원) ] = 3억 5천만 원 x 100 = 약 15.7%

 

금융권을 이용했을 때에 수익률이 상승하는 모습을 살펴볼 수 있습니다. 나의 투자금이 적게 들어가고 이자비용을 발생시키면서 투자금 대비 수익을 상승시키는 것을 레버리지 효과라고 합니다. 남은 투자금이 있을 경우 다른 곳에 또다시 투자할 수 있는 여력이 있어 상가 투자하시는 분들은 오롯이 자신의 돈을 투자하는 것이 아니라 금융권을 적절히 이용하고 있습니다.

 

 

 

수익률은 어느 정도가 적당한가

상가 임대 수익률을 10%를 넘기게 되면 만족할 만한 수익률 거두었다고 볼 수 있습니다. 그러나 최근 금리 인상이 높아지고 인플레이션 등 고물가, 인건비 등 경제가 위축되면서 망하는 상가가 늘어나면서 월세도 그만큼 줄어드는 현상이 많아졌습니다. 따라서 임대인의 상가 수익률은 점점 줄어들고 있으며 최근에는 7% 이상만 되면 수익률이 잘 나온다고 말하고 있습니다.

 

아직 까지 금리가 높아졌다 하더라도 내 자본을 모두 집어넣어 상가 임대수익률을 만드는 일은 거의 없으며 적절한 금융권을 이용하여 레버리지 효과를 보는 것이 아직까지는 수익률을 높이는데 좋은 방법입니다. 그보다 내 상가에 어떤 업종이 들어와 월세를 받쳐줄 수 있는지가 더 중요하게 고려해야 할 부분입니다.

 

상가 매출은 곧 내 수익률과 직결되기 때문에 좋은 자리 좋은 업종이 들어오게 끔 유도하는 것이 수익률을 높일 수 있는 지름길이라고 생각됩니다.