갭 투자 뜻,원리 알아보고 부동산 갭 투자 하는법

갭 뜻은 영어로 공간의 틈새, 간격을 말하는 단어로 부동산 갭투자 원리는 전세가와 매매가의 갭차이가 적은 물건 즉 가격 차이가 많지 않은 부동산을 보고 전세가 들어 있는 주택을 매매함으로써 본인의 돈은 많이 들이지 않고 주택을 매입하여 시간이 지나 주택가격이 오르면 되파는 형식의 투자 방식입니다.

 

갭 투자 뜻 원리

앞서 말씀드려다시피 전세가와 매매가의 차이가 많지 않은 부동산을 사들여 시세차익을 보려는 투자 방식입니다. 뉴스에 보면 빌라 왕 또는 집이 몇 백채를 소유하고 있다는 내용을 들은 적이 있으실 겁니다. 돈이 아주 많아서 빌라를 몇 백채 몇 천 채 구입할 수 있는 상황도 있겠지만 대부분 갭투자 원리를 이용하여 구매한 방식입니다.

 

예를 들어 시세 3억짜리 주택이 있다고 가정하고 해당 주택에 전세 세입자가 2억 7천만 원에 거주하고 있습니다. 이 주택을 매입하고자 하는 사람은 전세 2억 7천을 떠안고 본인의 자금 3천만 원을 들여 3억짜리 주택을 구입할 수 있습니다. 이후 주택이 점점 가격이 올라 4억이 되었다면 투자자는 3천만 원을 들여 1억을 벌 수 있는 원리입니다. 

 

반대로 집값이 3억에서 2억으로 떨어지면 떨어진 만큼의 손해를 떠안아야 하는 위험성도 가지고 있습니다.

 

갭 투자 영향

1. 높은 전세가율
2. 전세 세입자가 많은 지역
3. 집값 상승 유력 지역 선택

 

 

1. 높은 전세가율

갭 투자를 하려면 시세 대비 높은 전세가율이 받쳐주어야 합니다. 높은 전세가가 형성되고 높아지면 실거주 금액이 높아지는 것이므로 실제로 매매 금액 또한 높아지게 됩니다. 전세가율이 높을수록 주택을 매입하는 나의 금액이 적어지게 됩니다.

 

선호도가 높은 지역의 경우 전세금액이 상승할 때 주택 가격이 같이 상승함을 볼 수 있었습니다. 따라서 갭 투자를 하는 사람들은 매매가의 80% 이상 되는 전세 금액의 집을 선택하여 구매하고 이후 지역 호재 등을 보고 시세 차익을 실현하고자 합니다. 

 

2. 전세 세입자가 많은 지역

전세가율이 높다고 해서 무조건 갭투자가 성공하는 것은 아닙니다. 전세가격이 부풀려져 있을 수도 있고 무엇보다도 전세 계약이 잘 되는 지역이어야 합니다. 전세 계약이 잘 되는 곳은 실거주하기 좋은 환경에 위치하고 있다는 이야기겠지요.

 

3. 집값 상승 유력 지역 선택

갭 투자는 무조건 집값이 상승될 여지가 있는 곳이어야 합니다. 집 값이 하락하게 되면 그 자리에서 적게는 몇백 많게는 몇억씩 손해를 볼 수 있습니다. 재개발/재건축이 이루어질 곳인지, 지하철 역 등 교통 호재가 있거나 대규모 일자리가 창출될 수 있는 지역을 집값 상승 요인으로 주목하고 있습니다.

 

갭을 이용한 투자 방식은 아주 단기간의 시간 차익에 의해 수익을 창출하는 것이 아니라 최소 2년 아니면 그보다 더 많은 시간을 묵혀두고 미래를 보는 투자 방식입니다.

 

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강력한 위험성

1. 전세가율 하락
2. 세입자가 안 구해지는 경우
3. 집값 하락 시 오는 손해
4. 높아지는 대출 이자 상승 시기

 

 

1. 전세가율 하락

앞서 갭을 이용하여 매매 차익으로 수익 실현을 일으키는 갭 투자에서 전세가율 하락은 투자금 더 넣어야 하는 위험성이 있습니다. 예를 들어 시세 3억 집에 전세 세입자가 2억 5천만 원에 들어와 살고 있는 집을 매매하면 단순 계산으로 5천만 원이 있으면 집을 구매할 수 있지만 이후 전세가율이 하락되어 2억이 되었다고 가정한다면 5천만 원을 더 내어줘야 합니다.

 

돈이 많으면 상관없겠지만 돈이 부족한 경우 대출을 받아 전세 보증금을 내어주어야 하며 투자금이 많이 들어갔을 때 그만큼 수익이 더 발생되어야 하지만 전세가율 하락은 수익을 감소시키는 원인입니다. 전세 금액은 집값에 영향을 많이 미치므로 많은 지역에서 전세가율 하락은 집값 하락으로 이어지는 경우가 많이 있습니다.

 

2. 세입자가 안 구해지는 경우

전세 만기가 되어 세입자를 새로 구해야 할 때 세입자가 구해지지 않는다면 직접 대출을 받아 전세보증금을 내어주어야 하는 경우가 생기고 대출 실행이 되지 않는다면 세입자는 전세보증금을 돌려받기 위해 해당 주택을 경매에 넘길 수 있습니다. 보통 경매에 넘어가게 되면 시세보다 저렴하게 낙찰이 되므로 수익은커녕 손해를 볼 수 있습니다.

 

3. 집값 하락 시 손해

갭 투자는 시세 차익을 보고 투자하는 방식으로 집값이 하락하는 지역의 집을 매수하게 되면 초기 투자금액 모두 손해 볼 수 있으며 집값 상승, 하락 폭이 큰 아파트의 경우 손해 보는 금액이 억대가 될 수 있습니다. 이런 위험을 마주하게 되면 손해를 보고 빨리 집을 매도할 것인가, 끝가지 버텨볼까 하는 고민을 많이 하게 되며 손해 보는 환경에 직면하게 됩니다.

 

4. 대출 이자 상승 시기

대출이자가 급격히 상승하는 시기에는 매월 원리금 상환이 어려워져 주택을 구매하는 심리가 많이 떨어지고 감당하기 어려운 이자로 집을 사고자 하는 사람들이 상대적으로 적어지기 때문에 확실한 호재가 있는 지역이 아닌 이상 집값은 하락하게 되는 일이 많습니다.

 

또한 대출 금리가 적을 때는 조금 더 무리해서 좋은 집에 전세로 거주하고자 하는 사람들이 많이 있지만 너무 높은 이자가 적용되는 시점에는 무리해서 전셋집을 구하는 사람이 적어지고 전세보다 월세가 더 유리하게 작용되는 경우도 있어 전세 계약률이 적어져 전세가격이 떨어지는 일이 발생되기도 합니다.

 

 

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정부 정책, 시장 심리에 따라 달라지는 환경

부동산 시장은 언제 어떻게 달라질 수 있을지 모릅니다. 가격이 폭등할 수도, 폭락할 수 도 있습니다. 따라서 무작정 시세와 전세금액이 차이가 나지 않아 내 돈이 얼마 안 들어간다고 해서 무작정 매입을 하는 것이 아니라 해당 지역분석과 나의 주택에 세입자가 적정 금액으로 입주할 수 있는지에 대한 분석을 면밀히 파악하여야 합니다.

 

결국 부동산가격이 오르는 시기에 갭 투자가 급격히 많이 늘어날 것이며 가격이 하락되는 시기 많이 줄어드는 모습을 볼 수 있습니다. 정부 정책, 시장 심리를 평소 잘 확인하고 동향을 잘 살펴보아야 할 것입니다.

 

짧은 시간 달라지는 환경에 동요하기보다는 조금 길게 보고 목표 수익을 달성할 수 있도록 사전에 미리 부동산 투자 분석이 이루어져야 합니다. 무지성으로 묻지마 투자가 이루어지면 나만 손해를 보는 것이 아니라 세입자들도 같이 손해 보는 방식이 되므로 투기가 아닌 투자 방식을 세워야 합니다.

 

마무리

갭 투자를 권고하는 내용의 포스팅이 아니며 모든 투자의 선택은 본인에게 있음을 알려드리며 참고용으로만 사용해주시길 부탁드립니다. 갭투자 하는 방법과 원리, 위험성 등 을 통해 전세세입자로 들어가시는 분들께도 도움이 되었으면 하는 마음에 작성하게 되었습니다.