경매 명도 중 대항력 없는 세입자 협상 어려움

집 값이 많이 떨어지면서 법원 경매 물건이 많이 나와 많은 사람들이 참가하여 낙찰을 받고 해당 집에 들어가서 살거나 임대를 맞추어 수익을 얻고자 합니다. 여러 절차들이 있지만 가장 까다로운 부분이 명도 협상입니다. 세입자 명도 협상을 하면서 알게 된 힘든 점과 대항력 없는 세입자 협상 내용을 이야기해보고자 합니다.

 

경매 명도 세입자 협상 어려움

낙찰을 받은 기쁨도 잠시 은행권에서 잔금을 빌려 납부를 하면 이제 실질적으로 명도 협상을 통해 기존에 살고 있던 세입자가 집을 비우게 하는 행동을 취해야 합니다. 강제 집행이라는 최후의 수단을 사용하여 강제적으로 끌어낼 수 있겠지만 빠르게 내보낼 수 있다면 시간적, 금전적으로 더 많은 이득을 취할 수 있습니다.

 

빠르게 명도 하는 것이 경매 참가자의 수익 또는 이익을 가져다줄 수 있습니다만 명도 협상 간에 낙찰자, 세입자 각자의 이익을 생각하다 보면 기분이 상하고 법대로 또는 순리대로 이루어지지 않는 경우도 많이 있습니다. 세입자의 경우 여러 상황이 있겠지만 처한 상황이 좋지 않은 경우가 많아 협상이 어렵기도 합니다.

 

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대항력 없는 세입자 (명도 난도 높음)

대항력이 있고 없고의 차이는 분명합니다. 대항력이 있다면 낙찰 후 세입자의 보증금을 지불해야 하여야 하며 대항력이 없다면 살고 있는 세입자의 보증금 등을 법적으로 내어줄 필요가 없습니다.

 

경매 참가하기 전 경매정보지를 보고 대항력 없는 세입자가 있는 경우 낙찰받고 다른 권리를 지불해야 할 금액이 없다고 생각하기만 하면 안 됩니다. 대항력이 없고 아무것도 받아갈 것이 없는 세입자분들 중 모두 그런 것은 아니지만 낙찰자에게 금전적 보상을 받고 싶어 하는 일을 본 적이 있습니다. 경매에 들어갔을 때부터 아파트, 주택 관리비를 체납하기 시작하며 때에 따라 500만 원~1,000만 원까지 체납하고는 합니다.

 

직접 거주하면서 사용한 체납 관리비이지만 낙찰자가 대신 납부할 거라고 생각하거나 많은 경매 사건 관례상 그리 할 것이라고 생각하며 체납 관리비 납부와 무리한 이사비를 요구하는 경우도 있습니다. 무리한 요구 조건을 모두 들어주게 되면 경매로 저렴하게 구매하여 수익을 남기려는 목적이 상실됩니다. 따라서 대항력 없는 세입자의 명도 난이도는 상당히 높다고 볼 수 있습니다.

 

강제 집행까지 사용되는 금액

대항력 없는 세입자가 악의적인 행동을 취하는 것이 아니라 정말 갈 곳이 없는 것이라면 낙찰자로써도 굉장히 부담스러운 일이 될 수 있습니다. 분명 손해가 발생함에도 인간적, 도의적으로 불편한 마음을 가지게 되며 강제 집행까지 가면서 많은 비용이 소모되며 차후 손해 본 금액을 세입자에게 청구하는 것도 상당히 어려운 일인 것임은 확실합니다.

 

강제 집행까지 가면서 사용되는 비용을 생각해보면 은행 대출 이자 및 원리금, 무단 점유로 인한 월세 피해, 강제 집행에 소모되는 비용 (약 평당 10만 원), 강제 집행을 위해 법원에 다녀오는 부대비용, 집 내부 가구 보관비, 꾸준히 체납되는 주택 관리비 등이 발생하게 됩니다. 물론 추후 부당이득금반환 소송으로 무단 점유한 세입자에게 청구할 수 있겠으나 소득이 없거나 숨기는 사람에게 받아낼 수 있다는 보장이 없습니다.

 

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협상 가능한 한 방법

이상적인 방법으로 대화가 통하는 사람이라면 가능한 한 빨리 세입자가 집을 비워주도록 하면 관리비는 관리단과 협상하는 방법입니다. 관리비의 경우 경매참가 전 관리단을 통해 확인할 수 있으며 낙찰가를 그보다 적게 작성하는 것이 가장 좋은 방법이겠지만 관리비 내역을 확인할 수 없었던 상황이라면 관리비는 관리단과 처리하고 세입자를 가능한 한 빨리 다른 곳으로 이주시키는 것이 좋다고 보입니다.

 

그러나 실제 대항력 없는 세입자는 전 주인과 다양한 마찰로 본인의 돈을 돌려받지 못하고 그대로 쫓겨나는 입장이 되는 일이 많으므로 관리비만으로는 쉽게 명도에 응해주지 않을 것으로 보입니다. 세입자의 요구조건(이사비, 거주기간)을 모두 들어주면 손해를 보는 입장에 처하게 됩니다. 조건을 들어주지 않았을 때 막무가내로 나온다면 세입자의 법적 위치를 알려주어 손해가 볼 수 있다는 점을 명확히 알려주어야 합니다.

 

법적 위치가 서로 다른 것은 법에 의하여 충분한 조건을 채워졌기에 현재 상황이 된 것입니다. 그렇기에 낙찰자는 공감해주고 최대한 배려할 수 있는 만큼의 배려를 제공해주고 세입자가 거기에 응하지 않았을 때 처하게 되는 경제적 부담과 소송 피해, 그리고 앞으로 경매 절차 등에 대해 꼼꼼히 알려주고 나서 강제집행 법적 절차를 밟으면 됩니다.

 

처음부터 무조건 강제집행을 실행하기보다는 만나서 대화가 통한다면 완만한 해결이 될 수 있습니다. 점유자가 막무가내로 나와 점유자가 갑인 것 같지만 사실은 낙찰자가 여러 방면에서 갑의 위치에 있습니다. 다만 적은 손해와 빠른 수익을 내기 위해서 한 발짝 뒤로 물러서 있는 것이지요.

 

무조건 윽박지르는 집주인으로서 다가가지 않고 소유권 취득 후 무단 점유하고 있는 세입자의 상황을 공감하고 최대한 할 수 있는 배려를 표출한다면 조금은 쉽게 해결할 수 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.

 

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마무리

경매에 참가하면서 무조건 금액, 위치, 부동산 물건만 보고 다가갈 것이 아니라 미리 경매지를 보고 명도를 어떻게 하여야 할지 구체적인 계획을 세워두는 것이 좋습니다. 대항력 있는 세입자를 대응할 때에는 낙찰대금에서 받아갈 보증금이 있는지 미리 확인하여 대처하도록 하며 대항력 없고 아무것도 받아갈 것이 없는 사람에게 명도를 진행할 때 비용이 많이 들어갈 것을 미리 계산하여 입찰에 참가하는 것이 가장 베스트 방식이라고 생각됩니다. 

 

부동산 물건만 가지고 판단하는 것이 아니라 전체적인 흐름을 보고 철저한 분석이 필요하다는 생각입니다. 해당 포스팅은 필자의 지극히 개인적인 생각을 작성한 것이므로 모든 책임은 본인에게 있습니다. 참고용으로만 사용 부탁 드리며 도움이 되었으면 좋겠습니다.