임대차 전세 계약갱신청구권 사용과 실거주로 거부

지난 2020년 임대차 3 법 개정으로 생겨난 계약갱신청구권이 2022년 7월이 되면 딱 2년이 되는 시점이 됩니다. 이 시점이 되면 더 많은 임대차 전세 계약갱신청구권 사용과 거부를 두고 임대인과 임차인의 입장 차이 때문에 많은 혼란과 분쟁이 일어날 것으로 예상됩니다. 계약갱신청구권이 무엇이고 임차인의 사용과 임대인의 거부 입장 차이에 대해 알아보려고 합니다.

계약갱신청구권

전세 계약을 하고 기본 2년을 보장하고 계약기간 이후에 1회에 한하여 2년 재계약을 할 수 있도록 만든 임대차 3 법 중 하나입니다. 이때 임대차 3 법에 포함된 전월세 상한제로 5% 이내의 금액만 올릴 수 있고 임대인이 거부할 수 있는 사유가 없을 시 재계약을 해야 합니다. 법으로 정하여 임차인의 주거를 보장해주는 법 을 신설하였습니다.

계약갱신청구권을 사용하기 위해서는 임대차가 종료되기 6개월~2개월 전까지 통보해야 하며 임대인의 갱신거절 사유인 임차료를 2기 이상 연체한 경우 , 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 주택 전부나 일부를 파손한 경우나 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 무단 전대한 경우 갱신 사용이 불가능합니다.

가장 논란이 되고 있는 임대인의 직계존비속 즉 가족이나 본인이 실제 거주로 인해 거절을 행사한다면 계약갱신이 불가능합니다. 실거주한다고 하고 전세금을 올려 새로운 사람을 받는다면 입증하기도 어려울뿐더러 세입자를 내보내기 위한 위장 실거주를 하여 부동산 시장의 전세 매물 감소로 이어지는 악순환이 반복될 수 있습니다. 이러한 행위를 방지하고자 손해배상에 대한 내용을 담아두었으나 실제 손해배상을 위한 시간이 오래 걸리고 소송에 관련된 자료를 하나하나 모으는 일이 여간 쉽지 않은 점이 있습니다.

계약갱신 거부 손해배상

손해배상이 발생할 일이 생겼을 때 주택임대차 보호법으로 정해놓은 금액입니다. 아래의 금액 중 가장 큰 금액으로 손해배상 금액을 법으로 정해두었습니다. 아래의 내용은 주택임대차 보호법 제6조의 3 제6항에 나와있는 내용입니다. 최근 임대차 분쟁조종위원회에 접수되는 사례가 많다고 합니다.

• 갱신거절 당시 월차임의 3개월 분으로 보증금으로 되어 있는 경우 월차임으로 환산하여 계산된 금액.
• 실거주 등 목적으로 계약 거절을 행하고 임대인이 다른 사람에게 임대를 주어 얻은 환산된 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차 임간 차액의 2년분.
• 임대인의 실제 거주 사용목적 등으로 계약갱신이 거절되어 임차인이 입은 손해액.

임대인 입장

공시지가 현실화와 각종 세금으로 내야 하는 금액이 늘어남에 따라 기존에 있던 세입자를 내보내면서 새로운 임차인을 통하여 월세로 전환하거나 전세금을 대폭 인상하여야 한다는 입장이 강합니다. 5% 이내로 전월세 보증금 상한제로 인상이 불가피해짐에 따라 기존에 주택에 거주하고 있는 임차인의 계약갱신거절의 의지가 높아지고 있습니다.

높아지는 세금과 의료보험 그리고 인플레이션으로 인한 물가 상승에 맞출 수 없게 임차료 상한선을 제한하고 시세보다 낮은 전세금보다는 실거주를 목적으로 한 계약갱신거절을 하려는 임대인이 또한 많아지고 있습니다. 임대인의 이러한 입장으로 인해 전세의 물량이 점점 사라지고 수요는 많아지는 상황에 전세금은 지속적으로 상승되고 실제 거주하는 금액의 지표인 전세금액 상승은 집값 상승으로 이어질 수 있다고 합니다.

임차인 입장

매 계약 2년마다 이사를 다니는 임차인들에게 유리한 법이 생겨 1회 2년을 연장할 수 있어 주거 불안감을 해소 하기는 하였지만 높아지는 전월세 금액으로 집을 마련해야겠다는 생각을 가지는 사람들이 많아졌습니다. 전세금액이 높은 지역에서 외곽으로 나가면 보증금과 대출을 통해 집을 마련할 수 있어 많은 사람들이 내 집 마련에 대해 관심이 높아진 상황입니다.

계약기간 종료 후 1회 계약갱신청구권을 사용할 수 있다고 하지만 집주인의 실거주로 인해 나가야 한다면 높아진 전월세 금액으로 거주 환경이 나빠진 곳으로 가야 하거나 무리한 대출로 인해 가계부채에 악영향을 가져올 수 있습니다. 이에 주택 매매 시장으로 임차인들이 몰려들면서 집은 부족하고 매매로 집을 사려는 사람이 늘어남에 따라 집값 상승을 불러온 요인 중 하나로 볼 수 있습니다.