다양한 빌딩 건물주를 만나고 들은 이야기들

부동산 일을 하면서 다양한 건물주분들이 본인의 자산 이야기 또는 본인이 어떻게 건물주가 되었는지에 대한 이야기 하는 것을 많이 들었습니다. 40대 건물주부터 90대 건물주들을 만나면서 가장 부러웠던 점은 건물주들 대부분이 시간으로부터 자유롭게 보였습니다. 일을 더 이상 할 수 없는 노인 건물주를 빼고는 자신들이 갖고 있는 직업이 있으면서도 시간으로부터 일반인보다는 많이 자유로워 보였습니다. 

 

필자가 주로 만나 본 건물주들은 주로 100억대 ~ 700억대 금액 정도의 빌딩으로 주로 상가 , 사무실 (오피스) , 오피스텔 전체 호실 등을 갖고 계신 분 들이었습니다. 외모와 행색을 보면 아는 형님 , 친구 아버지 같지만 속을 들여다보니 자산이 많으 신 분들이었죠. 제가 만나 본 건물주 분들은 사업을 키워 자수성가하시어 몇백억 대 건물을 소유하신 분들도 계시지만 극히 일부분이고 대부분 상속을 받아 자산이 많은 분들이셨습니다.

 

사람의 성격이 다르고 건물을 소유하게 된 계기도 다르고 관리방법도 다르지만 필자가 본 건물주들은 부지런하다는 생각을 하였습니다. 시간을 자유롭게 사용한다는 것이 결코 게으르다는 이야기가 아닌 시간을 내가 주도해서 부지런하게 살아간다는 모습을 많이 보고 있습니다. 항상 건물주들을 보면서 생각해본 것은 "왜 이렇게 건물주가 바쁜가"였습니다. 가져 보았기 때문에 더욱 욕심이 생기고 목표가 생기고 목표를 위해 부지런하게 움직이는 것 같습니다.

 

이 중에서도 부동산 투자 감각이 있으신 분들은 자신의 건물, 빌딩을 팔고 더 가치 있는 빌딩을 매매하시고는 하였습니다. 이 과정에서 놀라웠던 점은 저평가되어 있는 빌딩 및 건물을 보는 눈이 달랐습니다. 시세보다 저렴한 것보다는 비싸지만 가치 있는 물건에 더 관심을 보이셨습니다. 싼 것을 찾는 게 아니라 비록 비싸더라도 저평가되어 있는 건물을 삽니다.

 

신기했던 부분은 건물을 살 때 중요하게 생각하는 타입 형태로 나누어 볼 수 있었습니다. 첫 번째로 무조건 역세권형 이 분들은 역세권 아니면 대화가 안됩니다. 수익률 많이 따지지 않습니다. 내가 원하는 사이즈 건물의 수익은 어차피 비슷하다고 생각하고 역세권의 코너만 봅니다. 공실 없이 꾸준한 임대 수익과 시세차익 그리고 해당 동네를 대표하는 건물을 선호하는 듯하였습니다.

 

두 번째 수익만 좋아라 형 수익형만을 고집하시는 분들은 역세권과는 무관하게 반듯한 건물로 매매가 대비 수익이 잘 나오는 곳이면 관심을 보입니다. 항상 은행과 수익 관계에 대해 연구하고 레버리지 효과 등 숫자에 관심을 많이 두십니다.

 

세 번째 높게 지을 수 있는 땅 좋아 형 보통 이 분들은 나중에 직접 건축하시려거나 건축 업자에게 팔기 위하여 소유하려는 타입입니다. 일반 상업지역에 속하는 땅은 2종 일반 주거지역에 비해 월등히 높게 지을 수 있고 서울에서는 건축할 수 있는 땅의 점점 더 귀해지고 있는 것을 알기 때문에 높게 지을 수 있는 땅 위에 있는 건물이 최고라고 생각하고 있습니다. 일반 상업지역과 준주거 지역은 부동산 개발업자들이 아주 선호하는 토지 이기도 합니다.

 

네 번째 내가 쓸 거야 형 사업체를 운영하기 위하여 건물을 산 건물주는 본인이 필요한 구조로 되어 있는 건물을 사고 계시기 때문에 취향이 확고합니다. 예를 들어 의류 혹은 원단 업을 하시는 분들은 건물로 들어가는 입구가 큰 차량이 들어갈 수 있어야 하고 기계식이 아닌 자주식으로 편하게 주차를 할 수 있어야 하며 건물 사이즈에 비해 엘리베이터가 큰 곳을 선호합니다. 건물이 있는 토지를 보기보다는 건물 자체를 보고 있었습니다.

 

이외에도 많은 선호 조건이 있지만 제일 많이 보였던 모습들 중 몇 가지입니다. 당연한 이야기이지만 건물주들은 항상 자기 건물 주변의 토지값 , 건물 값에 관심이 많으며 공인중개사들의 이야기를 귀 기울여 듣고는 합니다. 더 크고 수익이 좋은 건물로 업그레이드시키고자 하는 생각을 가지고 있으며 나이가 많이 들어 더 이상 매매, 신축 등을 할 만한 체력과 여유가 되지 않을 때부터는 건물을 매매, 상속, 증여를 고민하시는 듯하였습니다.

 

건물 값이 많이 오르는 만큼 양도소득세가 올라간 것이지만 양도소득세가 많다는 이유로 매매를 많이 꺼려하고 있었습니다. 이에 노인 건물주들이 하는 말 중 가장 많이 들었던 말은 양도소득세만큼 금액을 올려주면 매매를 생각해볼 텐데.. 였습니다. 그냥 들으면 이상한 이야기라고 들리는데 천정부지로 오르는 서울의 토지값에 실제로 양도소득세만큼의 금액까지 얹어서 매매가 되고는 합니다. 특정 인기가 좋은 지역은 4개월 동안 매달 토지 평당 금액이 500~1,000만 원씩 오르기도 하였습니다.

 

건물주의 꿈을 키우며 언젠가 건물주가 되면 필자의 이야기를 해보도록 하겠습니다. 감사합니다.