서울 재건축 용적률 500% 세입자 우선분양권 정책

세입자 우선 분양권

부동산 정책이 나올 때마다 많은 사람들의 관심을 받고 있고 국민들의 부동산 관심도가 높아 분석하고 예상하는 일들이 많아지고 있습니다. 최근 뉴스에 보도된 재건축 시 세입자 우선 분양에 대한 내용이 많은 기자와 유튜버 , 블로거들 사이에서 큰 화젯거리로 논란이 되고 있습니다. 필자 또한 기사들을 살펴보면서 전문가가 아니지만 추진하고자 하는 정책 중 주인이 아닌 세입자가 우선 분양받는 정책이 정말 맞는 것일까 라는 생각을 갖게 되었습니다. 해당 내용과 현실화되면 무슨 문제가 있을지 생각해보고자 합니다.

 

• 추진하고자 하는 정책 내용
• 현실화된다면 어떤 일이?

 

추친 정책

 

서울 재개발 , 재건축 용적률 500% 상향

용적률이란 해당 땅에 대한 건축물의 바닥면적의 면적을 합한 비율을 말합니다. 한마디로 용적률이 높으면 높게 지을 수 있다는 뜻입니다. 이러한 용적률이 현재는 200%~300% 로 적용되어 있습니다. 높게 지을 수 있는 비율을 높여 지금보다 1.5배 ~ 2배 이상 올려준다는 이야기입니다. 현재는 2종 일반 주거지역 , 3종 일반 주거지역으로 나누어져 있는 지역을 4종 일반주거지역을 신설하여 아파트 공급을 더욱 늘리는 방안을 생각하고 있습니다.

 

용적률을 올린다는 것은 그만큼 집이 늘어나 새로운 좋은 집이 많이 생겨 거주할 수 있는 공간이 많아집니다. 지하철 역 근처 상업지역에는 용적률이 800% ~ 900% 도 많이 있어 원룸 오피스텔이 좁은 땅에 높게 올라간 것을 보실 수 있습니다. 재건축, 재개발 아파트의 용적률을 높이면 좋은 집이 많이 공급되어 집값 안정에 긍정적인 역할을 하겠지만 늘어난 집과 차량으로 도시가 혼잡해지는 악영향을 초래할 수 있습니다. 현재도 과부하 인구로 포화 상태이지만 현재 공급이 부족한 서울의 개발 상황으로 보았을 때에는 호재로 볼 수 있습니다.

 

세입자 우선 분양??

재개발, 재건축 용적률 상한 , 4종 일반주거지역 신설 등 예상할 수 있었던 부동산 방안들과 달리 세입자에게 우선적으로 분양을 받을 수 있도록 하는 정책은 많은 사람들의 논란거리가 되고 있습니다. 용적률을 높여주고 집이 늘어나 자기 집이 아닌 세입자에게 분양권을 준다는 것 자체가 현실성이 없다고 이야기하고 있습니다. 현실성이 없고 집을 가진 사람들만 더 부자가 되는 세상이 될 것이라고 이야기하고 있습니다.

 

현실화된다면..

1+1 행사

용적률 상향으로 늘어난 주택을 세입자에게 우선적으로 분양할 수 있게 한다면 가장 먼저 세입자들은 모두 쫓겨날 것으로 예상하고 있습니다. 재건축 아파트에 세를 들어 사는 사람들은 집은 낡았지만 지리적 입지 때문에 세를 들어 사는 경우가 많은데, 쫓겨나 원하지 않는 지역으로 옮겨 가야 하는 처지가 되기도 합니다.

 

집주인 1채 + 세입자 1채로 편의점에서 하는 1+1 행사를 부동산 시장에서 볼 수 있게 될 것이라고 합니다. 그리하여 세입자들은 무조건 쫓겨나게 될 것이며 집주인들은 자식 , 친척 , 가족 , 친구 등 가까운 사람들에게 세를 줄려고 할 것입니다. 또는 세를 줄 때 세입자들이 분양받을 수 있는 권리를 파는 형식으로 세입자를 들여올 가능성이 큽니다. 집을 가진 부자들은 점점 부자가 되는 형식으로 보입니다. 

 

만약 가족이나 가까운 가족관계에 있는 사람들끼리 세를 줄 수 없도록 막는다면 같은 아파트의 집주인끼리 담합하여 가족들에게 전세 교환을 시도할 것이며 계속 막는다 하여도 새로운 방법으로 계속 1+1 이득 취득은 계속될 것이라고 생각됩니다.

 

전월세가 폭등

전세 또는 월세 가격이 폭등할 것으로 예상됩니다. 기본적으로 부동산의 가격은 수요와 공급으로 이루어진다고 배웠습니다. 원하는 사람이 많고 물건이 없으면 가격은 급상승 , 원하는 사람은 없고 물건이 많으면 가격은 하락합니다. 세입자에게 그 비싼 아파트를 시세보다 저렴하게 가질 수 있는 분양권을 준다면 너도나도 세입자가 되고 싶어 할 것입니다. 물량은 정해져 있는데 너도나도 세입자를 자처하다 보면 지금도 걷잡을 수 없이 오르는 전세가가 하늘을 뚫고 올라갈 것입니다. 실제 정말 필요한 자리에 위치하여 세입자로 살아가는 사람은 너무 높아진 임대차 금액으로 들어갈 수 없게 됩니다.

 

월세 가격도 천정부지로 올라갈 것입니다. 아파트를 분양받을 수 있는 기회가 생겨 급상승한 월세 금액을 기회비용이라 여겨 말도 안 되는 월세 가격이 형성될 가능성이 농후합니다.

 

빈집과 매매가 상승

높아진 전세, 월세 그리고 집주인들의 프리미엄 금액 요구로 실거주하고자 하는 사람들이 입주가 불가능 해지며 빈집이 늘어날 것이고 비어있지만 늘어난 전월세 임대차 금액으로 매매가 상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 많은 집이 비어있지만 들어갈 수 없는 상황에 세입자들은 힘들고 또 다신 집값 상승으로 부의 격차가 다시 한번 벌어질 것으로 예상되고 있습니다.

 

부동산 시장에 관심이 많은 분들의 이야기는 바로 정책을 추진하기보다는 전문가의 의견을 좀 더 수렴하고 고민하고 앞으로 이루어질 상황을 예상해 보고 그리고 더 고민하고 추진해야 할 것이라고 합니다. 부동산이라는 특수성을 가진 시장에서 무작정 던져놓고 생각해볼 것이 아닌 전문가로서 다가가야 할 것이라고 합니다.