부동산 경매 지역,물건 잘 고르는 법

 

부동산 가격은 급상승하기도 하며 급하락 하기도 합니다. 금액이 시시각각 변화하는 상황에서는 경매 시장에서도 유찰이 많이 되는 지역이 있고 감정가 보다 높게 낙찰이 되기도 합니다. 부동산 경매 입찰에 참가하고자 할 때 지역, 물건을 잘 고르는 방법에 대해 알아보고자 합니다.

 

 

경매 참가시 지역과 물건을 잘 고르는 방법

내가 가장 잘 아는 지역부터

 

경매 물건을 찾아보면서 모르는 동네를 분석하기 시작하면 놓치는 부분이 많을 수 있습니다. 겉모습은 멀쩡한데 사람들이 선호하지 않는 지역일 수도 있으며 지도로 볼 때보다 실제로 대중교통을 이용하기 불편할 수 있습니다. 또는 자가용을 하더라도 도로의 상황이 좋지 않아 진출입하는데 많은 시간이 걸리는 지역 등은 직접 살아보지 않으면 모르는 부분입니다.

 

직접 거주하고 있는 지역의 매물을 살펴보거나 살아 봤던 지역의 물건을 살펴보는 것이 좋습니다. 직접 살아 보았으니 해당 지역의 지리 또는 환경 등을 가장 잘 알 수 있으며 대략적인 주택의 금액의 상승, 하락 등을 아는 경우가 많고 동네를 알고 있으니 시세 파악하는 재미도 있습니다. 

 

다만 한정된 지역이다 보니 경매로 나온 물건이 적어 선택지가 좁습니다. 처음 지역 분석과 물건 고르는 방법을 배우기 위해 내가 잘 아는 지역부터 천천히 보는 습관을 가지면 좋을 듯합니다.

 

역세권 주변

지하철 역 주변에 나온 매물을 유심히 살펴볼 필요가 있습니다. 일반 부동산을 구매할 때에도 역세권 주변의 매물을 찾으려고 노력하며 경매 시장에 나온 물건 중에도 역세권 주변 물건이 많은 사람에게 관심을 가지게 합니다.

 

역세권 중에서도 지하철역이 중요한 이유는 지역과 지역을 이어주는 다리 역할을 하고 있으며 대한민국 지하철 특성상 거의 정확한 시간에 교통을 이용할 수 있어 이동 간 시간 단축으로 삶의 질을 높여주기 때문입니다.

 

지하철역 주변으로 매물이 나와 있다면 잘 살펴보면 좋고 요즘 같이 부동산 금액이 하락기인 시기에는 지하철 역 주변으로도 많은 유찰이 된 매물을 찾을 수 있을 것입니다.

 

감정가 말고 시세

경매에 매물이 나왔을 때 감정가가 표기되어 있고 이것을 시세라고 생각하시는 분들이 많습니다. 감정가는 감정평가사나 경매 관계인이 측정한 금액으로 현재 시세와 다른 금액이며 감정평가할 때 당시의 금액이므로 감정가를 보고 경매에 참가하시는 것은 좋지 않은 방법입니다.

 

지금과 같이 부동산 하락기일 때에는 높게 평가된 금액으로 현 시세와 다소 차이가 있으며 금액만을 보고 지역, 매물을 선택하기보다는 현재 시세와 비교하여 낙찰했을 때 얼마만큼의 수익을 가져다줄 수 있는지를 판단하여야 합니다.

 

인구 유입이 많은 지역

아무리 싸게 낙찰을 받는다 하여도 해당 지역이 소멸위기로 가는 지역이거나 인구가 계속 빠져나가는 지역이라면 현재 싸게 경매로 집을 소유하였다 하더라도 그 보다 더 금액이 떨어지는 사태가 발생할 수 있습니다.

 

각종 직장이나 생활반경으로 인구가 유지될 수 있는 지역의 매물을 선택하는 것이 좋다고 생각합니다. 서울 지역의 아파트, 빌라를 살펴보면 대부분 대항력 있는 세입자가 많이 있어 신중을 기하여 입찰에 참가하여야 합니다. 활발한 활동과 인구 이동이 많은 지역은 서울 및 수도권 지역입니다. 그중에서 가장 경매 매물이 많이 나오는 지역은 인천입니다.

 

대도시인 인천의 경우 지역이 넓기 때문에 앞으로 도시가 지속적으로 활발히 유지될 수 있는 지역을 선택하여야 합니다. 최근 인천 지역에서는 경매 매물이 많이 나와 금액이 많이 하락하여 낙찰이 되고 있습니다. 인천 지역이 저렴하게 집들이 나오는 이유는 공급이 많다는 의견이 많습니다.

 

그러나 이 금액이 앞으로 상승하게 될 것인지 하락하게 될 것인지는 알 수 없기에 지역의 선호도 또는 지역의 발전성을 따져보아야 할 것입니다.

 

물건 잘 고르는 법

좋은 물건을 싸게 사는 것이 잘 고르는 방법이라고 생각됩니다만, 좋은 물건은 다른 사람에게도 좋아 보이기 마련입니다. 이런 물건은 저렴하게 구매하는 것이 불가능하며 시세와 동일하거나 실 거주자의 높은 낙찰이 이루어질 수 있습니다.

 

다른 사람들이 관심이 조금 덜 한 매물 중에서 옥석을 가려 싸게 낙찰받는 것이 무엇보다 중요하다고 생각됩니다. 옥석을 가리는 것은 많은 지역정보, 시세, 해당 물건에 대한 정확한 정보들을 취합하는 과정이며 이 과정이 충분하게 이루어졌다면 마진을 생각하여 저렴하게 낙찰 후 매각을 통해 수익을 창출하는 것이 물건을 잘 고르는 법이라고 생각할 수 있습니다.