인도명령 신청 하고 생각하자 경매 세입자의 말을 믿기가 어렵다

 

부동산 시장에서 집 값이 상승하고 하락 관계없이 부동산 경매 시장에서는 결국 권리상 문제가 없는 물건에 대해서는 시간이 지나면 결국 낙찰이 됩니다. 10년 , 15년 전 부동산에 관심이 많지 않던 시절에는 전문가의 영역으로 생각되던 경매 시장도 이제는 일반인도 많이 참가하고 낙찰받는 사례가 늘어난 것이 사실입니다.

 

아직도 변화하지 않는 것이라고 생각되는 한 가지는 뱉은 말을 지키지 않는 사람들이 여전히 존재하여 낙찰 후 기존에 살던 세입자를 내보내고 실거주를 해야 하거나 수익화를 시키는 과정에서 상당히 애를 먹는 경우가 많습니다. 따라서 법원에서 인정하는 부동산 경매 인도명령 제도를 잘 이용해야 하며 명도 협상을 하면서 인도명령신청은 유지하고 있어야 함이 중요합니다.

 

낙찰은 시작 이후 생기는 스트레스

 

낙찰은 시작이며 이후의 과정이 꾀나 스트레스받는 일이 많습니다. 낙찰 이후 대항력 없는 세입자를 만났을 경우 기존에 살고 있던 세입자는 배당을 받을 금액도 존재하지 않고 개인사정으로 돈을 돌려받을 길이 없는 상태라면 자신의 금전적 손해를 만회하고자 낙찰자에게 조금이라도 금전적 보전을 위해 억지를 부리는 경우가 많습니다.

 

낙찰 후 분명 세입자를 만나게 됩니다. 세입자를 만나서 이사 일정과 관리비 등 정산에 대한 이야기를 하고자 한다 하여도 만남을 거절하게 될 것이며, 잔금을 치르고 정식 주인이 되었을 때 비로소 이야기가 되는 일이 많습니다.

 

정식으로 집주인이 되어서도 끝까지 버티고자 하는 세입자가 있다면 처음부터 인도명령 제도를 통해 강제집행을 진행하면 시간은 많이 들지만 정신적으로는 차라리 편할 수 도 있습니다. 그러나 이사 협조와 서로 협상이 잘 이루어지는 것처럼 행동하면서 막상 약속된 날짜가 되면 말을 바꾸거나 연락이 되지 않는 등 신뢰감을 잃는 행동을 하는 사람들도 더러 있습니다.

 

예를 들어 이사 기간을 1달 정도 제공하기로 마음먹었지만 세입자의 간곡한 부탁이나 차후 진행을 매끄럽게 해 주겠다는 이유로 2달 이상 이사기간을 달라고 요청하였지만 2달이 지난 시점에서 아무런 행동을 취하지 않았을 경우 낙찰자는 부동산을 보유하면서 지출되는 각종 비용을 더욱 떠안게 됩니다.

 

여기서 악성 세입자는 다시 협상을 요구하면서 더 많은 기간을 가져가는 일도 생기며 시간을 계속 끄는 일이 발생하기도 합니다. 낙찰자 입장에서는 강제집행을 통해 빠르게 점유를 가져가야 하는데 생업과 경매로 인한 스트레스가 계속 쌓여 경매 시장을 떠나는 일이 발생하기도 합니다.

 

명도 협상 기간 중 인도명령은 꼭 필요

 

인도 명령 신청을 하게 되면 배당기일 이전에 세입자에게 심문서가 도달하게 되며 심문서는 인도명령에 대한 설명과 이의가 있는지에 대한 내용을 담은 서류입니다. 심문서를 받고 배당기일 이후 인도명령신청 결정이 나게 되며 결정문을 다시 세입자에게 송달하게 됩니다.

 

이 송달문을 세입자가 받지 않는다면 공시송달을 통해 받지 않아도 받은 것으로 간주하는 절차를 진행 후 인도명령 신청 이후 강제 집행에 관한 절차를 진행할 수 있습니다.

 

강제 집행까지 진행하는 데에도 1달 이상의 시간이 소요되므로 낙찰자 입장에서 협상 중이라도 인도명령제도를 미리 신청해 두는 것이 좋습니다. 좋은 것이 좋은 것이라고 생각하다 나중에 어쩔 수 없이 진행하게 된다면 더 많은 시간을 소비하고 그에 따른 비용을 더 많이 지출하게 됩니다.

 

인도명령신청은 6개월 까지 신청이 가능하고 그 이후로는 명도소송을 통하여 명도를 진행하여야 하기 때문에 더 힘든 일을 겪을 수도 있습니다.

 

상황은 유리하게 말투는 너그럽게

 

유리한 상황을 만드는 것은 그만큼 상황을 미리 파악하고 한 걸음 먼저 행동하는 것입니다. 세입자 입장에서 이해되는 부분도 분명 존재합니다만, 낙찰자 입장에서 악성 세입자에게 끌려다니다 보면 정신적으로 피폐해지게 되며 많은 손해를 볼 수 있습니다.

 

약속을 무조건 지켜 서로 피해를 안 보도록 하는 것은 나만의 생각이지 상대방의 생각은 다를 수 있습니다. 낙찰자는 이사기간을 넉넉히 주어도 결국 상대방은 약속을 지키지 않고 더 많은 시간을 가져가는 경우가 많습니다. 따라서 명도 협상을 할 때에는 너그럽게 진행하되 경매 낙찰 이후 상황은 낙찰자가 유리하게 가져가야 의도치 않은 손해를 줄일 수 있습니다.

 

상황을 유리하게 가져가기 위해서는 낙찰 잔금대금 납부와 동시에 인도명령신청을 신청하고 적정 이사기간을 제공해 주며 약속을 지키지 않았을 때 강제집행에 드는 비용과 시간을 미리 생각해 두는 것도 좋을 것으로 보입니다. 세입자에게 이사기간을 제공하고 약속을 지키지 않았을 경우 발생되는 상황을 이야기하는 것도 좋은 방법입니다.

 

세입자와 싸우거나 대립하는 상황 없이 법적인 테두리 안에서 낙찰자가 제공할 수 있는 것은 최대한 제공하고 세입자의 명도 부분을 빠르게 처리하는 것이 쟁점이라고 생각됩니다. 그 가운데 꼭 필요하다고 느끼는 것이 인도명령 제도입니다.

 

필자의 개인적인 생각을 담은 내용이므로 모든 선택은 본인에 있습니다. 참고로만 이용해 주시면 감사드리겠습니다.