대항력 없는 임차인 세입자 내보내기 방법

경매에 처음 도전하거나 초보일 경우 대항력 없는 임차인 물건을 낙찰받고자 합니다. 낙찰 후 보증금을 대신 내어 줄 일이 없으니 간단하고 쉽게 낙찰받는 다고 생각하기 때문입니다. 그런데 실제로는 세입자 내보내기가 상당히 어려운 점이 있습니다. 입찰부터 명도에 대한 계획을 세워두고 천천히 여유롭게 하는 것이 중요합니다.

 

 

경매 대항력 없는 세입자 내보내기 계획

1. 현재 세입자와 대화

가장 먼저 현재 세입자와의 접촉이 중요합니다. 잔금을 치르기 전 세입자와 만나 대화를 하면 좋겠지만 대화가 어렵습니다. 대부분의 세입자들은 잔금을 치른 집주인과 대화하려고 하기 때문입니다. 그리고 집으로 찾아와도 묵묵부담일 때가 상당히 많습니다.

 

이미 경매가 시작되고 나서 각종 서류, 등기, 사람들이 찾아오는 것을 무수히 경험하였기 때문에 사람들이 찾아와도 묵묵부답으로 일관하여 세입자와 만남부터 쉽지 않습니다. 따라서 현재 세입자를 만나 대화를 하면 좋겠지만 어려울 수 있으므로 소유자가 누구인지 세입자가 누구인지 서로 확인하는 대면을 할 필요가 있습니다.

 

첫 시작은 서로 누구인지 대면을 하는 것입니다. 대면을 하여 경계심을 낮추고 협상의 진행 또는 앞으로의 계획에 대하여 이야기할 수 있기 때문입니다.

 

 

2. 진행 상황 인지시키기

낙찰자는 앞으로의 법적인 진행 절차와 배당일자, 강제 집행 시기 등을 정확히 알고 있어야 합니다. 세입자와 명도에 대한 이야기가 협상이 되지 않을 시 법원의 인도명령신청으로 강제집행을 진행할 때 소요되는 기간과 비용 등을 파악하여야 하며 세입자가 불법 점유함으로써 발생되는 이자에 대한 피해, 점유로 인한 부당이득금에 대한 금액을 확인한 후 세입자와 이야기하여야 할 것입니다.

 

진행 상황을 정리하여 앞으로 진행이 어떻게 될 것인지에 대하여 세입자에게 안내해 줄 필요가 있습니다. 이렇게 정리하여 고지할 계획을 세우는 이유는 일반적으로 세입자의 경우 대화를 하고 싶어 하지 않으며 만남을 가지려고 하지도 않을 것입니다.

 

보통 낙찰자가 경매사건열람을 하면 세입자 또는 점유자의 연락처를 알 수 있으나 대항력이 없고 받아갈 것이 없는 임차인의 경우 전화번호가 없는 경우도 많습니다. 찾아가도 만날 수 없고 만남을 가질 수 없는 상태라면 해당 집으로 내용증명을 보내 명도 하는 근거를 남겨두는 것이 좋습니다.

 

조금 빠르게 점유자로부터 연락을 받고 싶다면 개인적으로 작성한 내용증명 양식을 직접 찾아가서 집에 두고 오는 방법을 선택할 수 있습니다. 앞으로의 계획과 내용을 전달받은 세입자는 낙찰자에게 연락을 할 수밖에 없습니다. 결과적으로 나갈 수밖에 없기에 협상이 필요합니다.

 

 

3. 협상하기

점유자와 연락이 닿았다면 협상을 합니다. 협상을 하는 이유는 강제집행까지 진행하는 비용보다 적고 빠르게 집을 돌려받기 위함입니다. 경매로 집을 낙찰받고 실거주하거나 세입자를 새로 들이는 모든 상황에서 비용으로 생각하여야 합니다.

 

현재 살고 있는 임차인의 상황이 전부 다르기 때문에 현 세입자의 상황을 경청하여 듣고 공감할 필요가 있으며 낙찰자는 최소한의 이사기간, 이사 비용을 지급하는 것을 목표로 합니다. 경매에 집이 들어갔다고 하여 이사 갈 곳을 미리 알아두는 세입자가 사실상 많지 않으며 명도 협상이 이루어지고 나서부터 이사 갈 집을 알아보는 경우가 대부분입니다.

 

따라서 개인적으로 생각하는 적정 이사기간은 1달 이내이며, 소정의 이사비용을 지급하는 것이 빠른 협상을 이루어낼 수 있지 않을까 생각됩니다. 이 정도 선에서 집을 점유자로부터 전달받을 수 있다면 빠르게 받았다고 볼 수 있습니다. 

 

그러나 악의적으로 관리비를 체납해 온 경우 미납 관리비를 납부하는 조건으로 이사 기간 또는 이사 비용을 제공하는 것을 고려해보아야 할 것입니다. 예를 들면 이사 기간을 줄 테니 체납 관리비를 일정 날짜까지 납부해 달라고 하는 것입니다. 다만 모든 상황이 다르기 때문에 상황에 유연하게 대처하고 세입자의 상황을 충분히 들어주어야 합니다.

 

무작정 내가 원하는 대로 하면 협상이 이루어지지 않을 것이고 감정이 상해 일이 내 마음대로 풀리지 않으니 아무리 대항력 없는 세입자라지만 이해가 필요한 부분입니다. 상대방을 위해서라기보다 나의 이득을 위해 한발 양보하는 것도 좋다고 봅니다.

 

인도명령신청 필요 이유

 

4. 이사날짜 일주일 전

서로 약속된 날짜 일주일 전 또는 그전이라도 해당 집으로 이사 또는 수리 작업을 위해 정확한 시간을 이야기해 놓는 것이 좋습니다. 확실한 시간을 알아두면 도배, 장판, 화장실 등 집수리 작업자를 보낼 수 있고 또는 갑작스럽게 이사 당일날 세입자가 이사를 할 수 없다고 통보하는 일을 방지할 수 있습니다.

 

세입자는 결국 나가게 되어 있지만 얼마나 빨리 나가느냐에 따라 경매 결과가 달라집니다. 결국 낙찰자가 집을 돌려받게 되겠지만 돌려받는 과정에서 세입자에게 끌려다닐 수 있습니다.

 

분명 약속을 다 해놓았는데 이런저런 핑계로 이사날짜를 미룰 수 있습니다. 정말 문제가 생겨 이사할 수 없는 상황이 발생될 수 있지만 여러 가지 약속을 하나도 지키지 않고 이사 기간만을 요구하는 사람도 있습니다. 따라서 경매 잔금 납부 시 인도명령신청을 꼭 해놓고 세입자 내보내기를 진행하여야 합니다.

 

5. 고의적인 잠수

약속을 전부 해놓고 이사 날짜에 잠수를 탄다면 강제 집행을 할 수밖에 없습니다. 그동안 세입자의 요구를 들어주고 이사비용도 고려했지만 결국 잠수를 타신 분들을 위해 강제 집행을 실행합니다. 세입자와 이사를 씨름하면서 틈틈이 법원에서 송달하는 서류를 시간이 될 때마다 확인해 두어야 합니다.

 

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이런 상황을 대비하여 인도명령신청 제도를 하는 것이겠지요. 인도명령은 6개월 이내 신청해야 합니다. 이후로는 명도 소송을 제기하여 세입자를 내보내야 하므로 더 많은 시간이 들 수 있습니다.