공인중개사 부동산 창업하기

고용불안과 함께 은퇴시기가 빨라지면 자영업자 이면서 전문성을 가질 수 있는 공인중개사 시험이 인기가 많아지고 있습니다. 국가시험으로 자격증을 취득하여 공인중개사 창업하기 앞서 고민해야 봐야 할 몇 가지를 같이 고민해보고자 합니다. 

 

목차

1. 중개업의 현실

2. 부동산 중개업 물건 종류

3. 중개사무소 입지 선정

4. 직원 채용과 목표수익 현실화를 위한 계획

중개업의 현실

예전 어른들이 한 이야기로 은퇴 후에 복덕방이나 차릴까 하는 이야기였다. 그만큼 중개사무소에 대한 난도가 낮고 진입장벽이 낮다는 이야기로 들려집니다. 사실 지금도 자격증만 있으면 창업하는 것은 그다지 어려운 일은 아닙니다. 하지만 아주 오래전 부동산을 창업하여 동네 주민들 이사철에 돈을 버는 그런 구조는 지난 것만큼은 확실합니다.

 

자고 일어나면 새로운 건물이 들어서고 재개발과 재건축 등 많은 아파트들이 생겨나고 있고 단지들 앞에는 부동산들이 우후죽순 생겨나고 있습니다. 중개사무소 특성상 많은 집주인과 건물주인을 알아가면서 손님과 매칭 하여 돈을 버는 구조인데 진입장벽이 낮아 새로 창업한 초보 공인중개사들은 버티지 못하고 1년 안에 폐업하는 일이 많다고 합니다. 어느 구청 직원에게 들었던 이야기로 1만 개가 생겨나면 1만 개가 폐업하는 실정이라고 합니다.

 

정부의 정책대로 공인중개사들은 휘둘려 다닐 수밖에 없는 상황이 되었고 새로운 정책이 나올 때마다 집과 토지 건물 값 폭등, 하락을 반복하면서 구매자들의 구매심리가 확실해지지 않아 거래는 많지 않아 공인중개사들의 생활이 어려워지는 것 같습니다. 특히 계약을 통해 수입을 얻어 생활하는 생계형 공인중개사들은 많은 어려움에 다른 일을 병행하거나 폐업하는 일이 많아지고 있습니다. 

 

따라서 창업을 하기 전 전문성 있는 지식을 습득하여야 하고 얼렁뚱땅 중개업을 하면서 배워야지 하는 마인드는 좋은 방식이 아닌 것 같습니다. 요즘에는 일반인들도 부동산 상식과 지식에 대하여 중개업을 하시는 분들 보다도 해박하신 분들이 많기에 내 자본이 아닌 타인의 자본을 중개하는 입장에서 전문성을 갖추어야 할 것입니다.

 

부동산 중개업 물건 종류

중개사무소 앞을 지나다니다 보면 모든 물건을 취급한다고 하며 전문가라고 칭하고 있지만 사실 가장 많이 중개를 하는 물건이 가장 전문성이 있을 수밖에 없습니다. 예를 들어 빌라가 밀집한 곳에 중개사무소가 있다고 가정하면 빌라 거래 현장에 가장 많이 노출되고 있을 것이며 아파트 단지에 위치하고 있다면 아파트 중개를 하게 되는 일이 많습니다. 보통 아파트와 빌라는 같은 공존하고 있어 같이할 수 있다고 하여도 주거형태가 아닌 사무실이나 공장, 창고를 중개하는 경우에는 상업적 용도가 많은 곳에 사무소가 있을 것입니다.

 

물건에 따라 구하고자 하는 사람들의 성향이나 알아야 할 정보가 다르므로 내가 어떤 물건을 주로 중개할 것인지 하게 될 것인가에 대해 생각해보는 것도 중요하다고 보입니다. 거주하는 공간을 중개하는 경우 해당 주택과 외부 입지 등을 같이 많이 고려하는 경향이 있고 상업적인 부동산의 경우 외부환경도 쓰지만 내부에서 업무를 보는 것을 가장 중요하게 느끼는 것 같습니다.

 

부동산 중개업의 물건을 나누자면 주거용, 상업용으로 나눌 수 있으며 더 자세히 들어가면 이렇게 나눌 수 있습니다. 이 중 어떤 것이 주된 중개 물건이 되는지 알 수 있다면 도움이 될 것입니다. 

• 주거용 - 아파트, 빌라, 원룸, 상가주택, 다가구, 오피스텔
• 상업용 - 공장, 창고, 오피스텔, 사무실, 빌딩

 

중개사무소 입지 선정

중개업 또한 자영업으로 위치가 중요하다고 보입니다. 아무래도 물건을 맡기는 사람, 구하는 사람 모두 보기 쉬운 곳에 위치하고 있다면 쉽게 물건 확보와 안내가 쉽겠지요. 요즘에는 온라인상에서 많은 일들을 처리하고 있지만 그래도 발로 찾아온 고객들이 얼굴을 대면하고 물건을 접수, 안내가 수월하기에 가능하면 노출이 많은 곳에 입지 하는 것이 좋습니다.

 

최근에는 2층이나 오피스텔 한 호실에 창업을 하는 중개사들도 많이 있는데 많은 물건 확보와 고객 확보를 위해 더 많이 움직이고 활발히 움직여야 합니다. 예를 들면 중개하고자 하는 부동산 물건의 등기부등본을 확인하여 소유자에게 DM을 보낸다던가 고객을 확보하기 위해 더 많은 광고를 게시하는 등 노력이 필요한 부분입니다.

 

중개사무소 특성상 창업 후 최소 6개월 간은 계약이 발생할 확률이 낮으므로 충분한 창업자금이 필요하며 적은 월세로 상가가 구성되어 있고 거래가 많은 지역을 선택하는 것이 좋습니다.

 

직원 채용과 목표수익 현실화를 위한 계획

중개업을 영위하면서 혼자 영업을 하는 것이 쉽지만은 않습니다. 물건 확보와 고객과 현장에 가는 일 등 처리해야 할 일들이 많아 직원을 채용하는 일이 많이 있을 것입니다. 중개업의 특성상 이직이 많은 직업으로 처음 직원을 채용할 때 고용계약서나 나중에 말이 바뀌지 않도록 하는 문서를 작성해두는 것이 좋습니다.

 

어디서든 만남은 좋지만 끝이 안 좋은 일이 많은 것이 직장생활입니다. 유독 이직이 많은 중개사무소에서 사람이 떠나가더라도 작은 규칙을 정해 헤어지더라도 웃으면서 헤어지는 것이 좋다고 생각됩니다. 부동산 일이란 것이 싸웠다 하더라도 각자의 이득이 있을 때에는 다시 또 보게 되는 일이 많이 있습니다. 처음부터 어긋나지 않도록 협약서 등으로 안 그래도 바쁜데 얼굴 붉히는 일이 없게 하는 것 또한 중요하게 보입니다.

 

중개업은 직장에서 일하는 것이 아니라 나의 사업을 하는 것입니다. 직장 월급 받으려고 일하는 것이 아니라 돈을 많이 벌기 위해서 사업을 하는 것인 만큼 처음 6개월 이후부터는 꾸준한 수입을 벌어들여야 합니다. 매출을 말하는 것이 아니라 월임차료와 직원급료 필요경비 등을 차감 후 순수익을 꾸준히 올려가야 할 것입니다. 300-400-500 순으로 점차 늘려나가 어느 정도 수준에 이르러 꾸준한 수익을 만들어야 할 것입니다.

 

전문성을 끌어올려 더 큰 계약을 성사시키거나, 남들이 하지 않는 특정 부동산 중개를 한다거나, 또는 자신만의 재테크 기술을 활용하여 목표수익 현실화를 일으켜 나가야 할 것입니다.