수익형 오피스텔을 위한 안목과 임장활동

오피스텔을 지어서 파는 사람이나 사는 사람들의 수요가 급증한 것은 최근 2~3년 전부터 일어났던 것 같습니다. 시세 차익이나 실거주 목적으로는 외면받고 임대 수익을 얻으려고 구입하던 오피스텔이 지금은 아파트 금액의 급상승으로 인하여 거주의 대체재로 떠오르고 있습니다. 요즘 지어지는 구조는 예전의 원룸 형식에서 2룸, 3룸 등 다양한 형태의 구조와 편의시설을 갖추고 있습니다.

부동산을 구입함에 있어 각각의 중요 요소들이 사람마다 다르지만 임대수익을 위하여 매입하는 경우에도 거주하기 편리하고 쾌적한 환경이 우수한 곳이 임대수익을 높일 수 있는 가장 중요한 핵심입니다. 어떠한 점을 생각하여 골라야 하는지에 대해 알아보고자 합니다.

거주하고 싶은 위치

가장 먼저 월세를 내며 거주하고자 하는 사람들의 선호도를 파악하여야 합니다. 대부분 오피스텔에 월세를 내면서 거주하는 사람들의 연령과 생활패턴은 사회초년생, 대학생, 직장인입니다. 따라서 직장 혹은 학교와 가깝게 위치하고 있으며 지하철, 버스 등과 같이 교통이 편리한 곳에 거주하기를 희망합니다. 따라서 공실을 없애고 꾸준한 임대수익을 만들기 위해서는 회사, 학교 등과 빠르게 닿을 수 있는 입지의 오피스텔을 골라 결정하는 것이 좋습니다.

내가 해당 지역 근처에서 일을 하고 있으며 1~2인 가구로써 집을 구한다고 생각하였을때 가장 최적의 자리가 어디인가를 스스로 판단해보는 것이 좋습니다.

공실 여부 확인

인근에 인구가 유입될 만한 호재 또는 시설이 없는데 세대수가 많고 높은 오피스텔이 우후죽순으로 형성되어 있는 곳들이 있습니다. 이러한 곳들은 공인중개사 혹은 부동산 플랫폼 등을 확인해 보았을 때 월세 매물이 수십 개 혹은 몇백 개까지 나와 있는 곳들이 있습니다.

오피스텔 구조상 대부분 모두 비슷하고 같은 물건을 시장에 내놓았을때 경쟁력이 있는 것은 금액을 낮추는 것뿐입니다. 따라서 시간이 지나갈수록 건물이 낙후되기 때문에 임대 가격도 낮아져 점점 수익률이 하락할 수 있습니다. 인근 지역 호재와 대단지 회사들의 수에 비해 너무 많은 방들이 밀집하여 공실이 많은 지역은 피하시는 것이 좋습니다. 다만 많은 방들이 수요가 많은 곳이라면 다시 한번 생각해 볼 필요가 있습니다.

수익률 파악하기

수익형 부동산은 주 목적은 수익을 벌어들이기 위함입니다. 내 투자금에 비해 수익률이 어떠한가에 대하여 파악하는 것이 중요합니다. 각 동네마다 특색이 있어 부동산 가격은 비싸지만 임대 수익 금액이 적은 경우도 있고 가격이 싼데 수익률은 높은 이상한 현상을 볼 수 있습니다. 내가 실제 거주할 곳을 찾는 것이 아니기 때문에 내 마음에 들지 않더라도 실제 들어간 비용 대비 수익이 어느 정도 나오는지 파악하는 수익률 파악을 하여야 합니다.

가능한 신축

예전부터 오피스텔의 금액은 상승하는 것보다 감가상각으로 인해 비슷하게 유지되거나 떨어지는 현상을 많이 보아왔습니다. 최근에는 주택을 구입하고자 하는 수요가 새로 짓는 주택에 공급보다 높아 대체재로 사용되어 금액이 높아지는 경우도 간혹 있으나 대부분의 월세 받는 곳은 금액이 오르는 것보다는 유지되는 경우가 많습니다. 시간이 지날수록 신규 오피스텔이 지어지고 경쟁력에서 떨어지는 경우 월세 금액이 하락함에 따라 수익률이 점점 낮아질 수 있어 사용승인일과 내부 인테리어 등 깔끔함이 유지되는 것을 고르는 것 또한 중요합니다.

임장활동

제 아무리 서류를 보고 금액을 확인하였다 하더라도 해당 지역에 방문하여 실제로 내 눈으로 사람들이 어떤 식으로 거주하고 이동 동선이 편리한지 확인하여야 합니다. 이것을 임장활동이라 하는데 임장활동을 통해 인근 편의시설, 해당 건물 엘리베이터, 호수, 관리 여부 등 면밀히 체크하여야 합니다.