부동산 경매 주의점 명도 쉽게 생각하면 안되는 이유

 

많은 사람들이 자산을 늘릴 수 있는 방법으로 부동산 경매를 생각합니다. 요즘은 유튜브나 각종 강의가 많이 있어 쉽게 접근할 수 있어 공부할 수 있지만 돈 벌생각만 하고 작은 경매 주의점들을 생각하지 않으면 손해를 보거나 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 그중에서 명도 부분에 대해서 조금 더 깊게 생각할 필요가 있습니다.

 

부동산 경매 실무 주의점

• 미납 관리비 확인하기
• 협상 전 법적 조치 취하기
• 이사비로 협상하기
• 조급하지 않고 6개월 예상하라

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1. 미납 관리비 확인 하기

집이 경매에 들어가면 주택에 거주하고 있는 사람들은 관리비를 납부하지 않는 경우가 태반이다. 상가와 달리 관리비 체납 금액이 적다고 생각하면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 1년 동안 관리비를 안 내고 많아봤자 100~200만 원 정도라고 생각할 수 있는데 건물 전기, 수도 공급 방식에 따라 금액이 크게 달라져 많으면 600~800만 원까지 미납된 경우도 많이 있습니다.

 

체납 관리비를 사용한 사람에게 납부하도록 하는 것이 상식상 맞지만 실무에서 체납 관리비를 사용자에게 납부하도록 하기가 어렵습니다. 무단 점유자는 돈이 없다고 할 것이고 법률상으로도 받아내기 어려운 돈입니다. 그래서 경매가 들어가면 관리비부터 납부하지 않는 것 같습니다. 이 부분은 정말 개선되어야 할 것 같습니다.

 

그럼 체납 관리비를 낙찰자가 전부 납부하여야 하는 부분이 남아 있는데 판례상 낙찰자는 공용부분에 대해서만 납부할 수 있도록 되어 있는데 실제로 관리실과 대화하게 되면 낙찰자가 전부 납부해야 한다는 막무가내 답변을 들으실 수 있습니다. 판례를 정확히 친절하게 이야기해도 말과 상식이 통하지 않는 부분이 많아 굉장히 피곤합니다.

 

그리고 실제 관리단과 이야기를 하면서 풀어나가려면 해당 집에 거주하면서 관리비 문제를 풀어야 하는데 보통 경매에 참가하고자 하는 사람들은 투자를 목적으로 낙찰을 받기 때문에 실제 거주하면서 미납 관리비에 대한 내용을 많이 나눌 수 없는 부분이 큽니다.

 

빠르게 세입자를 들이거나 매각을 통해 수익을 남겨야 하는 낙찰자 입장에서는 상당히 고통스러운 가시가 되기에 관리비를 모두 납부해 버리고 세입자를 빨리 들이는 방법을 선택할 수밖에 없는 것입니다. 따라서 경매 입찰 전 미납 관리비를 필수로 체크하고 입찰 금액에서 관리비 부분을 제하고 입찰에 참가하는 하는 것이 중요합니다.

 

2. 협상 전 법적조치 취하기

명도는 경매의 꽃이라고 불리는 이유는 살고 있는 사람을 내보내기가 상당히 어렵기 때문입니다. 협상을 잘하고 이야기를 잘하면 쉽게 가능할 것이라고 생각하는 것은 금물입니다. 낙찰자를 안심시키고 거짓말을 하고 시간을 질질 끄는 행위가 상당히 많습니다.

 

따라서 경매 낙찰 후 할 수 있는 법적 조치는 모두 해놓고 진행하시는 것이 좋습니다. 법적조치는 잔금 납부 할 때 인도명령신청은 꼭 하고 가능하다면 점유이전금지 가처분까지 모두 해놓으시는 것을 추천드립니다. 이러한 법적 조치를 미리 해야 하는 이유는 겉과 속이 다른 사람이 너무 많고 낙찰자 말고 무단 점유하고 있는 세입자에게도 많은 컨설팅 의뢰가 들어가 방어를 해야 합니다.

 

경락잔금대출을 할 때 이용하는 법무사에서 인도명령신청은 해주는데 점유이전금지 가처분 신청은 잘 안 해줍니다. 귀찮은 것도 있고 민사로 들어가는 부분이라 잘 안 해주려고 합니다. 해달라고 부탁하면 생각보다 비싼 금액을 제시합니다. 인터넷에 점유이전금지 가처분 신청 셀프로 하는 방법을 찾아보면 생각보다 쉽게 가능하니 잔금 납부할 때 같이 신청하는 것을 추천드립니다.

 

• 인도명령신청 - 경매 낙찰 후 인도명령 대상자에게 강제 집행을 할 수 있는 법적 조치
• 점유이전금지 가처분 - 점유를 이전하여 강제 집행을 막는 행위를 방지할 수 있는 가처분

 

3. 이사비로 협상하기

이사비를 꼭 주어야 하는 법은 없지만 실제 경험해 본 결과 적당한 이사비로 빨리 사람을 내보내는 것이 가장 현명한 방법이라고 생각됩니다. 인도명령신청, 강제집행을 진행하게 되면 상당히 오랜 시간이 걸리고 그 시간 동안 피 말리는 스트레스를 길게 받아야 하고 거짓말을 하는 등 악질 점유자를 만나면 상당히 피곤한 일이 됩니다.

 

강제 집행까지 진행되는 데 사용되는 대출 이자, 강제 집행 비용을 생각해 보면 적정의 이사비로 빨리 내보내는 것이 실보다 득이 크다는 것이 개인적인 생각입니다. 물론 무단으로 점거하고 있는 사람에게 비용을 청구할 수 있겠으나 순순히 이를 따를 것이라는 보장도 없고 이 또한 오랜 시간이 걸리고 법원에 신청하는 등 비용과 시간이 소모되기에 가능하다면 이사비로 협상을 보는 것이 가장 좋은 방법입니다.

 

4. 조급하지 않고 6개월을 예상하라

경매를 입문하여 처음 진행하는 사건이라면 빠르게 소유권을 받고 집을 인도받아 사용 수익 즉 전세나 월세를 맞추고자 하고 싶을 것입니다. 그러나 입찰부터 명도 그리고 새로운 세입자를 들이는 이 사이클이 순탄하지만은 않습니다.

 

처음부터 조급하지 않고 천천히 꼼꼼하게 진행하시는 것이 좋습니다. 본인 일을 하면서 조급하지 않고 넉넉히 6개월 안에 해결한다는 마음으로 법적 절차를 따르고 중간에 협상이 잘 된다면 운이 좋았다고 생각하면서 경매를 진행하시는 것이 정신 건강에 이롭습니다.

 

마음이 조급하면 명도 하는 과정에서 악성 세입자에게 휘둘릴 가능성이 높고 하루하루 피 말리는 생활을 경험하실 수 있을 것입니다. 너무 조급하지 마음먹지 말고 천천히 진행하시는 것이 좋습니다.