경매 인도명령 대상자 알아야 빠르게 명도 가능

 

경매로 낙찰을 받고 인도명령을 하였다고 하더라도 명도가 쉽지 않은 경우가 많습니다. 무단 점유하고 있는 세입자가 나가지 않아서 인도명령신청만 하면 모든 것이 끝날 것 같지만 인도명령 대상자가 누구인지 확인하고 그 사람에게 인도명령 신청을 해야 합니다.

 

인도명령 대상자 확인

 

입찰 전에 세입자가 누구인지 전입세대 열람원을 확인하셨을 것입니다. 그러나 확인해 보면 전입신고 되어 있는 사람은 살고 있지 않고 가족이나 다른 누군가가 살고 있는 경우가 있습니다.

 

현재 거주하고 있는 세입자의 신원을 확인할 수 없기 때문에 기존 세입자에게 인도명령신청을 하고 일정 시간이 지난 후 계고를 할 때 집행관과 대동하여 현재 거주자의 신원을 확인하여 인도명령 대상자를 다시 설정하여 인도명령신청을 다시 해야 합니다.

 

유튜브나 여러 매체에서 경찰을 대동하여 현재 점유하고 있는 세입자의 신원을 확인하는 사례들이 있었는데 무단 점유자가 협조하지도 않을뿐더러 개인정보 등등 다양한 문제로 인적사항을 알려주지 않는 경우가 많다고 합니다. 이 부분을 확인하고 명도가 오래 걸릴 수 있다는 점을 인지하여 현 점유하고 있는 세입자와 명도 협상을 하시는 것이 좋다고 보입니다.

 

무단으로 점유하고 있는 세입자를 내보내기 위해 강제집행을 하고자 한다면 계고 이전에 인도명령 결정문을 받아야 합니다. 이 결정문을 받기 위해서는 서류를 송달해야 하는데 시간을 질질 끌면 1~2달이 그냥 지나갑니다. 따라서 인도명령신청을 할 때부터 계획을 잘 짜서 절차대로 진행하시는 것이 좋습니다.

 

명도 중 점유를 변경한다면

 

명도를 진행하면서 아이러니 한 점은 인도명령신청을 하고 계고를 나가서 다른 사람이 거주하고 있으면 무단으로 거주하고 있는 사람에게 다시 인도명령을 진행하여야 하고 법적 서류 등을 송달하면서 시간을 보내고 다시 또 점유를 변경하여 시간을 끌면서 강제집행이 진행되지 않게 할 수 있다는 점이었습니다.

 

법의 허점을 이용하여 악의적으로 버틸 수 있다는 점이 놀랍습니다. 이를 방지하기 위해 점유이전금지 가처분이라는 것이 있는데 이는 인도명령 대상자가 된 사람이 점유를 다른 사람에게 옮기지 못하도록 하는 방법입니다. 단점은 신청 비용이 비싸고 가처분 신청이 시간이 다소 오래 걸리는 점이 있습니다.

 

처음부터 확실하게 점유 이전 금지를 시키고자 한다면 경매 잔금 납부 시 인도명령신청과 점유이전금지 가처분을 같이하시는 것이 좋다고 보입니다. 법무사 또는 경매 컨설팅 업체에서 인도명령 신청 된 사람과 실제 거주하고 있는 사람이 가족 관계라면 강제집행이 가능하다고 하여 점유 이전 금지 가처분을 하지 않아도 된다고 한다면 다시 한번 정확히 확인이 필요합니다.

 

가족관계라고 하더라도 다른 사람이 점유하고 있다면 서류 송달부터 인도명령을 처음부터 다시 하여야 합니다. 필자의 경우 정확히 알아보지 않고 다른 사람 말만 듣고 진행하였다가 시간이 더 소요되는 일을 겪게 되었습니다.

 

인도명령 대상자 변경 2가지 방법

1. 계고를 통해 집행관과 같이 계고일에 점유자 신원을 정확히 파악 후 인도명령 재신청
2. 명도 협상 과정 중에 알게 된 현재 점유자의 신원 직접 파악 후 이름만 가지고 계고 전 법무사를 통해 인도명령 재신청

 

마무리

법의 테두리 안에서 적법하게 취득한 집에 거주할 권리가 없는 세입자가 거주하면서 악의적으로 버티고 안 나갈 수 있다는 점이 황당합니다. 이로 인해 은행 이자 그리고 이사 일정이 모두 흐트러지면서 오는 정신적 피해가 생각보다 높습니다.

 

이런 금적전, 정신적 피해를 받아도 경매 낙찰 이후 과정을 살펴보면 세입자를 약자로 보는 것이 느껴집니다. 절대 빠른 처리를 해주지 않으니 미리미리 생각하면서 진행하여야 하고 가능하다면 소정의 이사비를 지급하고 빠르게 점유를 획득하는 편이 가장 현명한 방법이라고 생각됩니다.