체납관리비 경매 낙찰자 떠안지 않는 것이 법 '대법원 2001다8677'

경매 낙찰자의 체납관리비

경매에 집이 넘어갔을 경우 해당 집에 거주하고 있는 세입자는 상당한 압박감을 느끼게 되며 세입자 자신의 보증금 경매 배당 유무를 떠나서 경매 개시일로부터 공동주택의 관리비를 체납하고는 합니다. 한 사례로 공동주택(아파트)의 관리비가 500~800만 원 가까이 되는 체납관리비를 연체하는 경우도 있으며 끝까지 버티다가 경매 낙찰자가 나타나면 떠넘기고 이사비까지 요구하는 등 최대한의 금융 이득을 위함으로 보입니다.

경매 낙찰자 체납관리비 관행

경매에 참가할 때 미리 체납관리비가 얼마가 있는지 확인하고 체납관리비를 차감한 금액을 경매 입찰하고는 합니다. 따라서 낙찰자는 이미 관리비를 납부할 생각으로 입찰에 참가하기 때문에 관리실과의 불편한 대화 그리고 싸움을 피하기 위해 관리비 전액을 납부하고 그것이 관행처럼 되어 왔습니다. 세입자 명도만으로도 벅찬 상황에 관리실과 얼굴을 붉혀 좋지 않다고 판단하는 것 같습니다. 또한 세입자 명도를 위해 관리실의 협조가 필요한 상황이 필요하기도 합니다. 최고가 매수 신고인이 되어 관리비 납부로 관리실과 대면하게 되면 당연한 듯 밀린 체납관리비 청구서를 내밀고는 합니다.

 

그러나 관행처럼 되어 온 체납관리비 낙찰자 승계에 대해서는 판결이 많이 나와 있는 것을 알 수 있습니다. 적은 미납 관리비라면 납부할 수도 있겠지만 미납 관리비 여부에 따라 투자자의 수익성이 변화한다면 판결 내용을 가지고 관리실과 대화를 통해 관리비 조정이 필요하다고 생각됩니다. 물론 관행으로 여겨져 낙찰자가 모두 납부하는 분위기 또는 실제로 납부하더라도 협상하는 자세를 가져야 한다고 생각 듭니다.

 

대법원  선고 2001다 8677 판단 (2001.9.20) 내용 중

선고 내용이 너무 어렵고 여러 의견들의 내용이 적혀 있어 찾아보기가 너무 어려웠습니다. 더 자세한 내용을 확인하고 싶다면 판례를 직접 살펴보시면 좋을 것 같습니다. 혹시나 틀렸다고 생각되는 부분이 있으시다면 직접 대법원 판례를 확인해 보시면 좋을 것 같습니다. 경락인의 입장에서 필요한 내용들만 적어 보았습니다.

• 집합건물 법, 공동주택 관리령 규정에서 공동주택 입주자들의 관리, 사용 등을 관리규약으로 정한 내용들이 승계 이전에 만들어졌지만 새로운 승계인에게도 효력이 있다는 뜻이고 관리비를 승계인도 입주자로서 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 관리규약으로 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하는 것으로 볼 수 없다. 
• 전 입주자의 체납관리비 중 공용 부분에 대해서 승계하는 것이 타당하다.공용 부분은 공동으로 유지 및 관리 해야하고 유지,관리 하기위하여 소요되는 경비를 보장할 필요가 있으며 구분소유권을 매각하는 등 공용부분에 대한 비용 책임을 회피하는 것을 방지 한다고 나와 있습니다.특별승계인에게 공용부분 승계 의사 관계없이 청구할 수 있도록 특별규정을 둔 것이라 합니다.
• 전유 부분에 대한 체납관리비까지 새로운 승계인에게 승계시키는 것은 지나친 손해를 입게 하므로 특별 승계인에게 발생하는 불이익도 고려하여 공용 부분 관리비로 한정하는 규정으로 보아야 할 것이다.

https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/panre/sjo100.do?contId=2056483#JudgementNote

대한민국 법원

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법에서도 인정하는 공용부분 체납관리비

낙찰을 받을 때 그리고 경매 공부를 하면서 체납관리비는 입찰가에 포함시켜 그만큼 낮은 금액으로 입찰하라고 합니다. 그러나 관리비 체납내용을 알 수 없을 수도 있고 구두상으로 알게 된 내용이 실제 내용과 다를 수도 있습니다. 법을 다루는 분들이 판시한 승계 의사를 보면 아파트의 관리비가 연체되어 있음을 알고 경매를 통하여 낮은 금액 아파트를 취득했다 하더라도 관리비 연체 사실을 알고 있었다는 사실만으로 미납 관리비 승계 의사가 있었다고 볼 수 없다고 말해주고 있습니다.

 

따라서, 공동주택(집합건물) 모두가 사용하는 부분에 대한 공용관리비는 낙찰자가 납부하는 것이 맞고 각 세대인 전유 부분(개별) 관리비에 대해서는 낙찰자가 인수하지 않아도 됨을 판시하고 있습니다. 그렇기에 관리실과 협의하여 공동 부분만을 납부하고 전유 부분에 대해서는 관리실에서 처리하도록 하여야겠습니다. 물론 관리실에서는 규약이니 어쩌니 이야기를 늘어놓으면서 낙찰자에게 넘기려 하겠지만 관리규약으로 정해 놓은 체납관리비 승계 여부는 무효라는 것을 잘 설명드리는 것이 중요합니다.