초보 경매 입찰 금액 정하기

부동산 경매에 입찰 함에 있어 입찰 금액 정하기는 중요한 포인트 중에 하나입니다. 정확한 권리분석, 임장활동, 시세조사, 명도 등 다양한 중요 포인트들이 있지만 부동산 경매는 결국 최고가 매수인이 해당 부동산을 낙찰받는 것임으로 입찰 금액을 보다 많은 생각을 필요로 합니다.

경매 입찰 전 시세조사

부동산 가격이 오르고 내리는 미래의 일을 맞추는 것은 쉽지 않습니다. 다만 현재 시세는 어떻게 되는지 경매 입찰하고자 하는 지역의 최근 실거래가는 어떻게 되는지 등 과거의 일을 조사할 수 있으며 응찰가를 설정하는데 도움이 됩니다.

이를 근거로 앞으로 앞으로의 부동산 시장의 동향, 해당 지역의 시세 변동을 파악할 수 있습니다.
특히 인근의 내가 응찰하고자 하는 부동산과 비슷한 면적, 사용승인일, 구조, 위치, 편의시설 등이 흡사한 물건들을 최대한 많이 찾아 국토부 실거래가 조회를 통해 매매가는 어떻게 되며 전, 월세 시세 파악하여 설정합니다.

• 해당 지역 부동산 중개사무소 방문하기
• 인터넷 중개 사이트 이용하기(네이버 시세, kb 등등)
• 국토부 실거래가 조회로 현 상황 반영
• 지역 호재, 집값 상승 및 하락 요소 파악

현 시세보다 저렴하게

우리가 부동산 경매를 위해 은행에 가서 입찰보증금을 찾고 법원에 가서 직접 입찰 참가를 하며 시간을 들이는 이유는 현 시세보다 저렴하게 구입하기 위해서입니다. 시세와 동일하게 부동산을 구매한다면 인근 중개사무소에 방문하여 번거로움을 제거하고 편하게 구입하지 힘들게 낙찰을 받을 이유가 없습니다. 따라서 시세 조사를 통해 현재 시세보다 저렴하게 입찰 참가를 하여야 합니다.

물론 담보대출 실행에 유리한 점이 있거나 부동산 가격이 상승할 것이라는 확신이 있는 지역의 부동산이라면 예외는 있겠습니다만 집값 하락이나 정체 등 상황에서는 경매라는 시스템을 잘 이용하는 현명한 판단이 필요합니다. 경매 시스템을 잘 이용한다면 반값으로 집을 구매할 수도 있습니다.

개인적인 입찰 금액 선정 방법

많은 부동산 물건의 시세를 조사하고 적정 금액을 선정해보고 여러 번 패찰을 경험해본 개인적인 생각으로는 부동산 경매를 입찰함에 앞서 실거주자 목적인지 부동산 투자 인지 목적을 정확히 세워 입찰에 접근해야 한다고 생각됩니다. 실거주 목적의 경우 해당 집이 마음에 들고 살고 싶은 집이기 때문에 시세보다는 저렴하고 낙찰 금액은 보수적이기보다 적극적인 금액 산정이 필요합니다. 반대로 투자 목적인 경우 너무 적극적으로 금액을 작성한다면 투자수익이 적어짐으로 시세를 필히 반영하여 시세보다 아래로 설정하여야 합니다. 감정가는 현시세를 보여주는 것이 아니라 감정을 할 당시에 감정을 한 금액으로 현재 시세와 다른 경우가 많으니 정확한 발품 조사 및 손품 조사가 필요합니다.

입찰금액을 선정할 때 최저가를 기준으로 너무 보수적으로 결정하기보다는 시세와 감정가를 잘 보고 결정하는 것이 좋습니다. 유찰이 되었다고 최저가를 보고 보수적으로 산정하면 매번 낙찰받기가 쉽지 않은 점을 유의하셔야 합니다. 유찰이 되면 많은 사람들이 관심을 갖기 때문에 더욱 신중한 판단이 필요합니다. 집값 하락이 이루어지고 있는 시점에서는 유찰된 금액으로 경매에 입찰하여야겠지만 우량한 부동산이 신건으로 나왔다면 감정가와 시세를 판단하여 경쟁자를 줄여 입찰에 참가하는 것도 좋은 방법이라고 생각됩니다. 낙찰자에게 인수되는 등 권리가 없고 유찰이 반복된 부동산의 경우 경매정보지 조회수가 엄청 높은 것을 볼 수 있습니다. 그만큼 유찰이라는 단어와 유찰로 인해 최저 입찰금액이 내려갈수록 사람들의 경쟁이 심해집니다.

결국 경매정보지만을 볼 것이 아니라 참가하고자 하는 부동산 지역의 동향, 임대수요, 가격의 변동, 호재 등등 지역분석이 필요한 부분입니다. 최근 낙찰가율을 보면 감정가의 70~80% 사이로 대부분 낙찰이 되는 것을 보았습니다. 그러나 단순히 감정가의 몇% 이런 낙찰가율을 따라갈 것이 아니라 부동산 시장을 잘 살펴보아야 합니다. 때에 따라 60% , 100% 이상이 되기도 합니다.