상가 임대차보호법 월세 인상 계산해보기

상가 월세 인상 계산해보기

일반적인 상가란 어떠한 물품을 판매하고 수익을 얻을 수 있는 공간을 말합니다. 우리가 길을 걷다 보이는 식당이 될 수도 있고 사무실로 사용하는 회사 업무용 공간이 될 수 있습니다. 주택이 아닌 사업자를 가지고 사업을 영위하는 곳이라면 상가라고 볼 수 있습니다. 상가를 사용하는 방법으로는 자신의 건물에서 영업을 하거나 월세로 해당 공간을 빌려 사업을 하고는 합니다. 월세를 내고 사업을 영위할 때 일정 금액까지는 상가임대차 보호법의 보호를 받을 수 있어 현재는 5% 내에서 월세 인상을 할 수 있습니다. 

 

임차인일 때 상가 월세 인상이 어느정도 까지 가능한지 확인해두어 무리한 월세 인상에 대해 협상이 가능하고 임대인이라면 지금 현재 받고 있는 월세가 합당한 지 확인하고 계약 종료 시 일정 금액 한도까지 상가 월세 인상을 요구할 수 있습니다.

 

월세가 터무니 없이 저렴한 경우 또는 과다하게 많이 내고 있는 상태라면 협상을 통해 적정금액을 설정할 수 있겠으나 각 입장 차이로 인해 한번 정한 상가의 월세를 변경하기가 쉽지 않은 것이 사실입니다. 그렇다면 계약기간 종료 후 상가 월세 인상을 얼마큼 할 수 있는지 여러 가지 예를 통해 알아보고자 합니다.

 

상가임대차 보호법 상가 월세 인상

매년 계약 종료 상가가 나오면 상가주인과 임차인의 월세 인상으로 인해 분쟁이 많이 일어나고 있습니다. 주인은 많이 올리고 싶고 임차인은 그대로 유지하고 싶은 마음이 있기 때문에 월세 문제로 큰 소리가 나오기도 하며 협상이 잘 안되는 경우들이 많이 있습니다.

 

환산보증금 내에서만 월세 인상률 적용

상가건물 임대차보호법에 해당하여 월세 인상률에 적용되는 상가는 보증금과 월세에 5% 이내에서만 월세를 인상할 수 있도록 되어 있습니다. 월세 5% 인상률에 해당되기 위해서는 서울특별시는 9억 원 , 과밀억제권역 또는 부산광역시는 6억 9천만 원 , 광역시 5억 4천만 원 , 그 밖의 지역은 3억 7천만 원에 들어와야 합니다. 

 

환산보증금 계산으로는 (월세 x 100) + 보증금 입니다. 예를 들어 보증금 1000 / 월세 100 만원인 상가가 있다면 환산보증금은 1억 1천만 원이 되는 것입니다. 이렇게 계산된 금액이 서울에서 9억 원이 넘는다면 월세 인상률을 적용하지 않아 임대인, 임차인끼리 적절한 협의로 월세 인상을 진행하시어야 합니다. 5% 제한에 걸리지 않기 때문입니다.

 

따라서 환산보증금내에 있는 세입자라면 계약기간 종료 후 5%까지만 인상이 가능하도록 법이 정해져 있으니 금액 인상에 대해 임대인, 임차인 각각 부당하다고 생각하는 계약건에 대하여 확인하고 이야기가 가능합니다.

 

계산은 어떻게 하는 거에요?

계약기간이 종료되어 월 임대료를 인상하고자 한다면 보증금과 월 임대료 각각 5% 씩 인상이 가능합니다. 예를 들어 보증금 2000만 원 과 월 임대료 200만 원을 내고 있는 상가가 있다고 가정해 보겠습니다. 각각 5%를 인상한다면 보증금은 2100만 원으로 100 인상이 가능하고 월 임대료는 210만 원까지 10 인상이 가능합니다. 보증금은 그대로 두고 보증금 인상분을 월 임대료로 더 올릴 수 있는데요, 보증금을 월 임대료로 전환하는 산정률을 계산하여 산정하게 됩니다.

 

월 차임 전환시 산정률

한국 중앙은행 기준금리 2022.02.18

보증금 인상분 X (기준금리 X 4.5) = 연 임대료 인상분 / 12개월으로 계산을 해보도록 하겠습니다. 

 

100만 원 인상 가능 분 X (1.25% X 4.5) = 56,250원 / 12개월 시 4,687원이 됩니다. 보증금 인상분을 월 임대료로 전환하여 계산하여 기존 월세 200만 원에 5% 인상과 보증금 인상분을 합하면 2,104,680원가량이 되겠습니다.

 

월세 인상 알아두어야 하는 이유

일반 사무실 오피스는 시설비나 권리금이 거의 발생하지 않으나 판매를 하는 식당 또는 주로 자리 좋은 1층에서 장사를 하시는 분들은 영업에 관한 권리금을 주고받으며 가게를 오픈하거나 양도하게 됩니다. 가게가 잘 되어 영위해 가다가 장사가 잘 되어 월세를 올려달라는 협상에 인상률 없이 과도하게 올리게 된다면 추후 가게를 양도하거나 권리금을 받기 위해 새로운 임차인을 구할 때 높은 임대료로 새로운 사람을 구할 수 없는 상황이 발생하기도 합니다.

 

금액을 한번 올리고 나면 해당 공간이 비워지기 전까지는 임대인은 월세를 내려받기 힘들고 새로운 임차인을 받을 때 현 임차 임대료 그대로 받을 수 있겠으나 5% 인상 제한으로 앞으로 많이 못 올릴 것이라는 생각이 들어 새로운 임차인을 구할 때에는 조금이라도 더 올려 받으려고 하는 경우가 많습니다. 때에 따라 금액 증액으로 새로운 임차인이 못 들어오게 되어 소송에 휘말려 임대인 측이 패소한다면 해당 권리금을 내어주게 되기도 하여 임차인 , 임대인 모두 월세 인상과 상가임대차 보호법을 확인하시는 것이 좋습니다.