명도 경매 강제집행까지 진행되는 절차

 

경매 낙찰 이후 많은 사람들이 현재 살고 있는 세입자 또는 점유자와 원만한 합의로 명도를 하라고 합니다. 합의를 보고 싶어도 연락이 되지 않거나 대화가 되지 않는 경우 강제집행까지 갈 수밖에 없습니다. 또한 미리 경매 명도 진행 시 강제집행까지 진행되는 절차를 알아두어야 걱정이 없습니다.

 

경매 낙찰 이후 명도가 안되어 강제 집행까지 진행되는 절차

강제 집행 명도까지 절차

 

1. 경매 잔금 이후 직접 명도 협상 시도
2. 인도명령신청(필수) 및 점유이전금지 가처분 신청(선택 사항)
3. 인도명령결정문이 불법점유자에게 도달이 되면 집행 신청 가능
4. 법원 방문하여 강제집행 신청
5. 신청 후 집행관으로부터 연락을 받고 계고 일정 받기
6. 집행관, 열쇠수리공, 증인 2명, 본인과 함께 낙찰 부동산 방문
7. 계고 이후 본 집행인 강제집행 실시
8. 계고하러 갔을 때 새로운 불법 점유자가 있다면 다시 인도명령신청 후 처음부터 다시 진행

명도 강제집행 시 주의사항

 

가능하다면 점유자와 만나 적절한 이사비로 협의를 하는 것이 시간적, 정신적으로 좋습니다. 인도명령은 해당 결정문이 불법 점유자에게 도달하여야 강제집행이 가능한데 결정문 받는 시간과 송달 시간이 상당히 오래 걸립니다. 기본적으로 2달 정도로 보셔야 합니다. 따라서 시간이 오래 걸리는 것을 인지하고 시작하셔야 합니다.

 

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인도명령신청 할 때 점유이전금지 가처분도 같이 신청하는데 그 이유는 인도명령신청을 해두고 차후 강제집행을 실시하고자 할 때 살고 있는 사람이 바뀌어 버리면 새로 바뀐 사람을 상대로 인도명령신청을 새로 다시 해야 합니다. 이것이 법의 허점이기는 한데 실제로 점유자가 바뀐 것을 알아차리면 멘털이 흔들리게 됩니다.

 

경락잔금대출 이자, 불법 점유로 인한 시간적 손해, 정신적 스트레스, 각종 소송 관련 시간 및 금전적 피해 등등 상당히 귀찮고 스트레스와 열받는 일이 발생합니다.

 

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법적으로 명도를 실시하겠다고 마음먹었다면 시간과의 싸움이므로 미리 예상하고 진행하셔야 합니다. 법적 명도에만 목매달고 있으면 정말 힘듭니다. 다시 앞으로 돌아가 인도명령신청 이후 불법 점유자가 인도명령결정문을 직접 받는다면 진행을 빨리 할 수 있습니다.

 

다만 무단 거주 하시는 분들 특징이 법에 대하여 더 잘 알고 있다는 점입니다. 따라서 끝까지 결정문 송달을 받지 않게 되고 받은 것으로 간주하는 공시송달이 마쳐져야 강제집행을 실시할 수 있습니다.

 

법원 강제 집행 신청서 작성 시 유의사항

 

결정문이 모두 송달되었다면 법원 집행관실에 방문해서 직접 신청서를 작성하고 제출해야 합니다. 집행관실에 가면 신청서가 놓여 있으며 작성하고 일정 첨부 서류를 같이 제출하면 됩니다. 첨부 서류는 대부분 종합민원실에서 발급받을 수 있으며 민원실에서 제증명 신청이라하여 각종 서류를 발급받는 신청서를 제출하여 발급받을 수 있습니다.

 

제증명 신청 시 법원 은행에 가면 판매하고 있는 수입인지를 구매하여 같이 제출하여 구매하실 수 있습니다. 처음 가면 절차를 몰라 당황하실 수 있는데 집행관실 접수하면서 필요한 것을 어떻게 받아오는지 물어보면 친절하게 알려주십니다.

 

이후 집행 비용을 납부해야 하는데 법원에 있는 은행에 가서 현금으로 직접 납부하시면 됩니다.

 

계고 날짜 설정 시 꿀팁

 

모든 신청을 마치고 기다리면 집행관 사무실에서 연락이 와서 계고 일정을 잡는데 이때 무조건 빠른 날짜로 잡으시는 것이 좋다고 생각됩니다. 혹시나 명도 협상 중이라 며칠 뒤로 계고일정을 잡고 싶다고 하면 일주일 이상 뒤로 밀립니다.

 

생각보다 집행관실에서 계고 나가는 일이 많아 일정 잡기가 어려우니 집행관실 직원이 가장 빠른 일정을 잡아준다면 일정을 미루지 말고 바로 하시는 것을 추천드립니다. 세입자가 말을 바꾸는 경우도 다반사이고 계고를 나가서 점유자와 대면하게 된다면 그때 다시 이야기를 할 수 있습니다.

 

괜히 명도 협상 중인데 시간을 조금 더 미루다가 시간만 날릴 수 있으니 시간을 단축하기 위해 법적 진행은 빠르게 이어가시는 것이 좋습니다.

 

계고 당일 주의점

계고를 하는 이유는 현재 점유자가 누구인지 정확하게 살펴보며 강제 집행을 위한 모의 계산을 해볼 수 있는 시간입니다. 강제 집행을 할 때 필요한 작업자 수와 짐이 어느 정도 있는지 살펴볼 수 있으며 현 점유자에게 강제 집행을 알리는 것입니다.

 

이 날에는 열쇠 수리공이 필요하고 사람 부재 시 문을 강제 개문하기 때문에 법원에서 증인 2명을 요구합니다. 이 증인은 친구, 가족 상관없으며 해당 일자에 꼭 와야 합니다. 그렇지 않으면 문을 강제 개방할 수 없습니다. 열쇠 수리공은 아는 사람이 있다면 직접 불러도 되며 집행관실에서 알려주는 수리공 업체를 이용할 수 있습니다.

 

점유하고 있는 사람이 있어 강제 개방하지 않는다면 출장비 정도 소요되고 만약 아무도 없어 강제 개문 한다면 비용이 발생합니다. 15만 원 정도 듭니다. 강제 개문하는데 1분도 안 걸리는데 사람이 있고 없고의 비용 차이가 큽니다.

 

마무리

계고 나간 날 기존에 인도명령신청 했던 점유자가 그대로 살고 있다면 본 집행 날짜를 정해 강제 집행을 진짜로 진행하게 되며 만약 계고 하는 날 다른 사람이 점유하고 있다면 집행 불능으로 강제집행이 불가능하기 때문에 현재 점유하고 있는 사람을 상대로 인도명령 신청을 다시 해야 합니다.

 

계고하러 간 날 우편물 등을 확인하여 실제 거주하고 있는 사람의 인적사항을 파악하고 해당 사람을 상대로 다시 진행하여야 합니다. 따라서 점유를 바꿀 우려가 있다고 걱정이 들면 점유이전금지 가처분 신청을 하시기를 추천드립니다. 전자소송을 통해 직접 신청하실 수 있기에 필자는 가처분 신청 할 필요가 있다고 생각이 듭니다.

 

또한 무단으로 거주,사용한 기간만큼의 비용을 청구할 수 있는 부당이득금반환 소송이 있지만 정말 귀찮고 신경 써야 할 일이 많기 때문에 가능하다면 적정의 이사비를 주더라도 빨리 내보내는 것이 좋습니다.