공인중개사 하는 일 - 부동산 중개

 공인중개사는 부동산을 중개하는 일을 합니다. 집을 구하는 사람이 매도자 또는 임대인을 직접 만나서 임대차 계약을 하거나 매매 계약을 하기 쉽지 않기 때문에 중간에 부동산 거래 절차를 통해 거래를 성사시킬 수 있습니다. 공인중개사는 큰 금액이 오고 가는 부동산 거래에 있어 감정적으로 변화하는 심리를 잘 컨트롤하고 안심시켜 각 계약의 조건을 맞추고 계약이 성사될 수 있도록 힘씁니다. 공인중개사에 대해 알아보겠습니다. 

 

공인중개사 - 부동산

 부동산을 찾는 사람들은 본인들이 필요한 집, 토지, 상가, 사무실 등을 구하기 위하여 방문합니다. 공인중개사는 손님들이 원하는 조건의 부동산이 있는가 확인하고 맞는 조건의 부동산을 알려주고 소개합니다. 손님이 원하는 부동산이 있다면 계약에 필요한 다양한 조건을 집주인과 세입자 조건에 맞추고 계약을 성사시켜 보수를 받습니다. 그 보수란 중간에서 계약에 관련된 업무처리와 계약을 성사시켜 준 대가를 말합니다.

• 공인중개사는 의뢰인들의 계약을 성사시켜 중개수수료를 받는다.

 

임대인(매도자)

 집을 소유하거나 매도 하고자 하는 사람은 직접 자신의 부동산을 광고하고 매물로 내놓기 어렵기 때문에 부동산 공인중개사를 통해 거래를 하고자 합니다. 임대인이 매물을 공인중개사에게 주면 공인중개사들은 해당 부동산을 거래 성사시키기 위하여 광고를 하고 손님들에게 소개를 합니다. 건물을 가진 임대인이라면 여러 개의 호실이 있어 지속적으로 매물을 공인중개사에게 건네주기 때문에 공인중개사들은 임대인과의 관계 유지에 힘씁니다.

• 임대인은 공인중개사에게 매물 홍보와 계약 성사를 맡깁니다.

 

임차인(매수자)

부동산을 월세로 살고 싶거나 집을 매수하고자 하는 사람들은 직접 집주인 집에 찾아갈 수 없기 때문에 부동산 매물들을 가지고 있는 공인중개사에게 방문하여 원하는 부동산을 보고자 합니다. 공인중개사는 계약을 성사시킬 수 있는 임차인에게 다양한 부동산 정보를 제공하고 현장 안내를 합니다.

• 임차인은 집을 구하고자 공인중개사에게 요청하고 공인중개사는 정보 제공합니다.

 

연결 방식

의뢰인들을 연결시켜 거래를 성사시키는 것이 공인중개사의 일입니다. 연결해주는 방식이 여러 가지가 있습니다. 첫 번째로 직접 임대인이 부동산에 내놓은 매물을 직접 손님에게 소개하는 방식입니다. 부동산에서는 이 방법을 양타라고 칭하며 임대인과 임차인 모두에게 중개수수료를 받습니다.

 

두 번째 직접 손님이 방문하여 조건에 맞는 매물이 해당 공인중개사에게 없어 매물이 있는 타 부동산에 요청하여 보여주는 방식입니다. 이렇게 손님을 데리고 있는 공인중개사 사무소, 임대인 매물을 가지고 있는 공인중개사 사무소 2개의 부동산이 동시에 중개 방식이 있습니다. 이 방법을 부동산업에서 단타라고 부르고 있습니다. 건물 매매와 같이 금액이 큰 부동산의 경우 2개 이상 여러 사무소에서 공동으로 중개하는 경우도 있습니다.

• 양타 : 임대인(매도인), 임차인(매수인) 모두에게 수수료를 받음.
• 단타 : 거래 한쪽에서만 중개수수료를 받음.

 

양쪽 조건 수렴하기

 중개를 하다 보면 계약서만 작성하고 끝나는 것이 아니라 처음 의뢰를 받고 현장 안내 그리고 각 임대인, 임차인들의 개인적인 조건들을 수렴하고 받아들여야 할 때가 있습니다. 같은 크기, 금액 일지라도 계약자들의 상황, 여건 등에 따라 원하는 조건이 다른 경우들이 많습니다. 이런 조건을 의뢰인간 협의를 도와주는 역할을 합니다.

 

​일반적으로 많이 나오는 조건들입니다.

• 보증금 증액 또는 감액으로 월세 조정
• 계약일보다 먼 계약서상 잔금(이사일) 설정
• 계약서 상 잔금일(이사일) 이전에 이사 또는 짐을 옮기는 경우
• 관리비 및 공과금 정산 방식 , 전대(사무실의 경우 사업자가 여러 개인 경우)

 

계약서 작성

 가장 어려운 단계인 조건들을 수렴하여 계약 조건이 맞았다면 해당 약속된 내용들을 서면에 작성하는 계약서 작성을 합니다. 일단 조건이 다 맞추어진 상태라면 비교적 수월하게 계약서 작성이 마무리할 수 있습니다. 건물 매매, 토지매매와 같이 서류도 많고 꼭 대면하여 조건을 협의해야 하는 상황이 아니라면 계약서 양식에 따라 협의된 계약서를 작성하고 해당 매물의 설명과 계약서에 도장을 날인한 후 계약금 입금이 정상적으로 이루어졌는지 확인하면 됩니다. 계약서는 어느 한쪽으로 치우쳐지지 않고 중립적으로 작성하여야 합니다.

• 합의된 내용을 계약서 양식에 따라 작성
• 설명, 도장날인 후 계약금 입금 확인

 

잔금 날

부동산 거래 모든 부분이 중요하지만 가장 큰돈이 입금되고 송금되는 잔금 날을 가장 중요시 생각하고 있습니다. 보통 잔금 날을 이사일로 정하고 매매인 경우 오전에 부동산 관계자들이 공인중개사 사무소에 방문하여 거래 마무리를 하고 있습니다. 일반 임대차의 경우 사람에 따라 다르지만 잔금 일정을 치른 후 임대인,임차인이 같이 현장에 방문하여 주택,또는 사무실을 서로 같이 학인 하는 절차를 거치기도 합니다. 공인중개사는 부동산 잔금이 잘 입금 될 수 있도록 협조하고 필요한 서류를 챙겨주는 역할을 합니다. 

 

계약서 작성할 때 중개수수료가 발생하는 것이 원칙이나 실무에서는 잔금날 중개수수료를 지급받는 것이 관행돼 오고 있습니다.

• 큰돈이 오고 가는 잔금 날 목표는 중개수수료

 

재방문

 계약을 순조롭게 성사시켰다면 만족스러운 임대인은 매물이 나오면 계속 요청을 할 것이며, 임차인은 계약기간이 종료 후 다른 집으로 이사 가거나 자신의 집, 사무실, 건물 등을 매입하고자 할 때 성심성의껏 도움을 준 공인중개사를 찾아오게 됩니다. 혹은 계약기간이 만료되어 현재 사용하는 공간을 재계약 시 새로운 계약서를 작성을 도와주고는 합니다. 중개수수료는 신규보다 적게 받거나 대필료 정도로 받습니다.

• 재방문 신뢰도로 수익 상승
• 재계약 서비스

 

중개의 핵심

 공인중개사의 수익의 중심은 끊임없는 새로운 매물과 매물 광고 그리고 2년마다 돌아오는 재방문 고객 유지입니다. 지속적인 새로운 매물, 손님, 재방문의 사이클이 수입을 만들어줍니다. 초반에는 부동산 매물의 부족과 광고 수의 부족 등으로 수입이 많지 않아 사이클을 만들 수 있는 노력이 필요합니다. 그 노력은 부동산 매물에 따라 다르지만 매물을 찾기 위해 전화, 방문 등 꾸준히 매물을 쌓아야 하며 의뢰인이 의뢰한 물건에 대하여 공부를 하면 좋습니다. 그리하면 부동산을 찾아온 손님에게 정성껏 소개할 수 있습니다. 해당 일을 즐기면서 꾸준히 진행하면 사이클은 자연스럽게 따라오게 됩니다.