전세사기 사태로 본 깡통전세와 역전세 개념과 관계

뉴스와 인터넷 매체에서 전세사기 사태가 일어나 대표적인 임대차 계약의 한 종류인 전세 제도에 대해 자세히 알고 있어야 할 것 같다는 생각이 듭니다. 깡통전세와 역전세 개념과 상관관계를 알아보도록 하겠습니다. 전세 계약이 걱정되신다면 국토교통부와 주택보증공사가 제공하는 홈페이지와 안심전세 앱을 사용해 보세요.

 

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전세사기를 통해 알아본 깡통전세,역전세 상관 관계를 알아보아요.

 

 

전세 계약의 달콤한 특징

전세 계약의 특징은 임차인이 은행에서 돈을 빌려 이자를 납부하면서 일반적인 월세보다 낮은 금액으로 임대차하여 저렴하게 사용할 수 있는 점입니다. 금리가 낮은 시기에 적은 월 금액으로 좋은 집에 거주할 수 있는 경제적으로 유리한 선택이 될 수 있습니다.

 

 

최근 금리가 상당히 높아졌음에도 불구하고 월세 금액 또한 같이 상승하여 금융권을 이용한 전세 계약이 임차인들이 찾는 이유 중 하나라고 생각됩니다.

 

다만 월세 임차보증금에 비하여 큰 금액이 들어가야 하기 때문에 이를 마련하기가 어려워 은행권의 도움이 필요합니다. 이번에 전세 사기가 터진 사건들의 대출 시기 등을 보았을 때 임차인의 전세 대출을 잘해주는 시기이기도 했습니다.

 

전세사기는 무엇인가?

 

처음부터 전세를 내놓은 임대 측에서 부동산 임차 보증금을 돌려주지 않을 목적으로 전세 계약을 속여서 체결하는 경우를 이야기합니다.

 

최근에 이뤄진 인천 미추홀구와 서울 화곡동 빌라 전세사기가 대표적인 예라고 볼 수 있습니다. 건축주, 컨설팅 업체, 감정평가사, 주택 바지 사장, 공인중개사 등등 조직적으로 합동하여 매매가 시세보다 높게 전세금을 받도록 유도하고 주택도시보증공사 전세금반환보험 제도를 이용하여 보증금 회수에 문제가 없다고 임차인을 속였습니다.

 

계약기간이 만료되고 보증금을 돌려달라고 이야기하면 집주인은 돈이 없다고 하거나 나도 모르게 주인이 바뀌어 있어 전세 임차 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이 됩니다. 새로운 임차인을 구하려 해도 낮아진 매매가, 전세가로 같은 금액으로는 구할 수 없습니다.

 

그렇다면 최대한 적은 금액으로 새로운 계약을 하고 나머지를 임대인 측에서 줘야 하지만 애초부터 보증금을 내어주지 않을 목적으로 계약을 체결했기 때문에 결국 이런 주택에서는 임차인이 피해를 볼 수밖에 없습니다.

 

여기서 문제가 된 것은 하락한 부동산 시장으로 깡통 전세가 되었기 때문입니다.

 

깡통 전세는 왜 생기나

 

깡통전세는 해당 주택의 매매금액이 낮아져 오히려 나의 전세금이 높아져 임차인의 계약 종료가 되었을 때 임차 보증금을 돌려받지 못하는 주택을 이야기합니다.

 

전세금을 돌려받지 못하게 되면 결국 부동산 경매에 넘기게 되나 부동산 경매 특성상 통상 시세의 80% 이하로 떨어져 법원의 처리에도 온전하게 임차 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다. 이러한 경우 때문에 주택의 시세보다 일정 수준 이상으로 전세금액이 높다면 깡통 전세 위험 물건으로 취급하기도 합니다.

 

깡통전세가 위험하다고 해서 모든 주택에서 전세금을 회수 못하는 것은 아닙니다만 이번에 전세사기로 판명된 사건들을 보면 대부분 이러한 위험에 처했지만 점점 높아지는 매매가격과 적은 은행권 금리 등을 이용하여 임대인이 의도적으로 노린 사건으로 보실 수 있습니다.

 

역전세 난

 

역전세 난이란 기존 전세 계약이 종료되어 재계약을 하려고 하는데 오히려 전세 가격이 떨어져 임대인이 떨어진 전세 금액을 돌려줘야 하는 상황을 이야기합니다.

 

일반적인 경우 임대인이 낮아진 금액만큼 임차인에게 돌려주는 것이 맞지만 돌려줄 금액이 없는 경우 깡통전세가 되어 경매가 진행되기도 합니다.

 

전세가가 상승기를 치던 시기를 지나 하락을 맞이하고 있는 지금 역전세가 심화되고 있어 임차인들은 저렴하고 좋은 집을 찾아 이동할 수 있는 반가운 기회이지만 자칫 잘못하면 깡통전세로 나의 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 발생될 수 있어 주의를 요하고 있습니다.

 

앞으로의 전세 시장 미래

현재 발생하고 있는 전세 사기, 전세 제도 문제점 등을 보았을 때 전세에 대한 불안감 때문에 월세 시장이 활발하게 이루어지고 있으며 주택의 월세가 상승하고 있습니다.

 

전세 가격은 하락하고 있어 전세 제도를 이용하는 분들은 오히려 쉽게 구할 수 있다고 보입니다. 다만 지속된 역전세, 깡통전세 등으로 인해 피해를 입는다면 임차인은 물론 대신 전세금을 갚아주는 주택도시보증공사 (예:hug허그)도 막강한 피해를 볼 수 있습니다.

 

그러나 항상 무슨 일이든 장단점이 존재합니다. 전세의 가장 큰 장점은 앞서 말씀드린 바와 같이 적은 금액으로 좋은 집에 거주할 수 있는 환경을 만들어줍니다. 현재 정부에서도 전세 제도 문제점을 인식하고 개선하고자 하고 있으며 점점 높아지는 월세를 부담하기 어려운 상황이 되고 은행 금리가 낮아지는 상태가 된다면 또다시 전세 계약은 증가할 수 있다고 봅니다.

 

다만 현재 많은 피해를 주고 있는 전세 사기가 더 이상 발생하지 않도록 제도를 바꾸고 개선해야 할 것입니다.